El derecho de un vecino a alquilar su vivienda como piso turístico vs. el derecho al descanso del resto de vecinos de la Comunidad de Propietarios

En un mundo cada vez más globalizado y conectado, el turismo ha experimentado un crecimiento exponencial en las últimas décadas. Esta tendencia ha llevado a un aumento en la demanda de alojamientos en las grandes ciudades españolas y la costa, lo que ha impulsado la proliferación de apartamentos turísticos atraídos por la mayor rentabilidad obtenida en el alquiler de su vivienda por días/semanas con respecto a los alquileres tradiciones de más larga  duración (meses o años).

 

 

Con el objetivo de regular y gestionar este fenómeno, se han implementado nuevas normativas a nivel estatal y provincial que afectan tanto a los propietarios como a las comunidades donde se encuentran.

 

 

Las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico según lo establecido en el Articulo 17, apartado 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. No obstante, esto solo es de aplicación para las nuevas viviendas turísticas, no para las que ya existían antes de la aprobación del Real Decreto-Ley mencionado.

 

 

 

 

En Cataluña no es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, sino la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña y el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña. El propietario de la vivienda, o la persona gestora en quién delegue, debe entregar a las personas usuarias un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la Comunidad de Propietarios donde se integra la vivienda, si las hay. Este documento debe estar redactado, como mínimo, en los siguientes idiomas: catalán, castellano, inglés y francés.

 

En Cataluña se establece que es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar, a la vez, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, al tratarse de una modificación del título de constitución y los estatutos.

 

Lo anterior significa que la única forma de impedir que se instale una vivienda de uso turístico en un edificio es aprobando una norma estatutaria que deberá elevarse a escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Entendiendo que nunca tendrá efecto retroactivo esta norma, es decir, que los que ya estén inscritos en el Registro de la Generalitat no se les podrá privar de ese derecho.

 

Para considerarse vivienda de uso turístico debe ser cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada (dos o más veces dentro del período de un año), a cambio de una contraprestación económica, por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.

 

El destino de una vivienda al uso turístico no es posible si está prohibida por la ordenación de usos del sector del municipio donde se encuentre o bien por los estatutos de la comunidad, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

 

 

 

 

El promotor inicial (si es una vivienda de nueva promoción) o la propia comunidad puede haber establecido limitaciones. Por este motivo, quien esté interesado en establecer un piso turístico, debe informarse sobre las posibles limitaciones existentes en los estatutos o la escritura de obra nueva y división horizontal.

 

También se debe comprobar la normativa sectorial tanto autonómica como local y verificar si se puede cumplir con todos los requisitos administrativos.

 

 

La Junta de Propietarios puede acordar una cuota especial de gastos para estos propietarios/as, o también un incremento en la participación de los gastos comunes siempre que no supongan un incremento superior al 20%.Tanto el pago de una cuota especial como el incremento en la participación de los gastos comunes tiene que ser aprobado en Junta de Propietarios por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

 

Estas subidas se aplican por el uso excesivo de los elementos comunes por parte de las personas a las que el propietario/a alquila su piso turístico.

 

Además, la comunidad puede aprobar un Reglamento de Régimen Interno que regule los detalles de la convivencia y el uso adecuado de los elementos y servicios comunes. Estas normas de uso interno se pueden aprobar y modificar tantas veces como se considere necesario, y solo requieren el acuerdo por mayoría de la Junta General.

 

 

Si se producen actividades molestas, el Presidente o el Administrador de Fincas colegiado requerirá a la persona o personas que han alquilado el piso para que se cese en las actividades molestas.

 

En los casos más extremos se puede acudir a los Agentes de la Autoridad competentes. Si estas actividades continúan, la única solución será dirigir  requerimiento de cesación, directamente al propietario/a arrendador de este tipo de viviendas de uso turístico, contra quien posteriormente se interpondrá demanda judicial para el cese de estas actividades molestas.

 

 

 

 

El artículo 7.2 de la LPH establece: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañinas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

 

Partimos de la base de que no existe una definición legal ni calificación de una actividad como molesta, ahora bien los requisitos que la jurisprudencia viene exigiendo para el éxito de la acción de cesación es que se trate de una actividad con continuidad o permanencia, que la misma sea incómoda para las personas que residen en la misma finca, y que la molestia sea notoria y ostensible, y perturbe la normal convivencia de la comunidad.

 

Así podemos acudir a lo establecido en una Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que define estas actividades como “aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la Comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos”.

 

 

 

Esta cuestión, si tal actividad turística es per se molesta, ha sido objeto de resoluciones diversas por los tribunales, encontrándonos con una primera postura que entiende que, si los Estatutos no indican nada, la calificación como molesta de la actividad turística desarrollada es meramente casuística, por lo que deberá acreditarse en cada caso con las correspondientes pruebas, es decir, el alquiler de una vivienda turística no genera en sí misma, necesaria y automáticamente, molestias de la suficiente entidad como para impedir, automáticamente, el desarrollo de tal actividad; sin embargo existe una segunda línea interpretativa que considera que dicha actividad afecta de forma objetiva a la normal convivencia del resto de propietarios.

 

Entre las resoluciones que contemplan que la actividad turística no es molesta en sí misma, salvo que exista prueba evidente de ello, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1a, de 19 de mayo de 2016, indica que no puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial que deberá ser analizado caso por caso.  

 

En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 1a, de 27 de diciembre de 2017 señala que no ha quedado acreditado que la actividad de alquiler turístico sea molesta para los vecinos, ya que ninguno ha relatado ningún episodio concreto que haya sido realmente molesto, excepto declaraciones genéricas sobre ruido, trasiego y baños en la piscina fuera de los horarios establecidos. Y la reciente sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Instrucción de Soria, n.° 1, de 5 de febrero de 2020 mantiene, igualmente, la postura que la actividad en un alojamiento turístico no tiene porqué ser molesta en sí misma, al establecer que la explotación de estos en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, no tiene la consideración de actividad molesta conforme al art 7.2 de la LPH, es decir, no presupone que se realicen actos incívicos, de notoria importancia, que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes reprobables que conformen una perturbación.

 

 

 

 

Sin embargo, otras muchas sentencias sÍ determinan como actividad molesta la de vivienda destinada al uso turístico porque así lo acreditan sus pruebas. La sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja, Sec. 1ª , de 17 de septiembre de 2020 señala que el arrendamiento turístico no genera per se siempre, necesaria y automáticamente, molestias de la suficiente entidad como para impedir sistemática y desarrollo de tal actividad, pero cuando esta actividad incluye el arrendamiento para festejos, actividades colectivas, despedidas de soltero, u otros eventos semejantes, resulta evidente que por la naturaleza de tales actividades, los arrendatarios pueden llegar a desarrollar conductas y comportamientos que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de viviendas y zonas comunes por parte del resto de los vecinos. El Juzgado de 1ª Instancia de Granada, n.° 14, de 18 de septiembre de 2018 establece que el uso de la vivienda del demandado como apartamento turístico supone actividad molesta y perjudicial ordenándose el cese de la explotación al constar acreditado el daño en los elementos comunes y el padecimiento de los vecinos por ruidos, en este caso se prueba el uso de los mismos por ochocientas personas distintas en dos años, lo que evidentemente supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias.

 

 

A la vista de las pruebas aportadas en el procedimiento, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia tipificado en el Código Penal, al igual que puede tomar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. Sin embargo, además de la cesación y de la indemnización de daños y perjuicios que proceda, puede acordar la medida realmente más efectiva frente al propietario, que es la privación del derecho al uso de esta vivienda, siempre con la limitación legal de no superar tres años, plazo que se impondrá en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad. La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 8ª , de 27 de julio de 2020 condena a los propietarios a cesar en su actividad de arrendamiento temporal, al acreditarse las molestias por el alquiler de la vivienda por periodos muy cortos, ocupado entre 11 y 20 personas, que celebran allí despedidas de solteros y fiestas de diversa índole, y cuyos inquilinos han causado escándalos a altas horas de la noche.

 

En definitiva, ante las molestias derivadas del arrendamiento de una vivienda o apartamento de uso turístico no podemos afirmar que exista una rápida solución para terminar con las mismas, pero la Comunidad podrá acudir a la acción de cesación del art. 7 de la LPH con el objetivo de conseguir la privación de su uso durante un tiempo. Quizás, a tenor de la reciente y constante jurisprudencia en este tema, algunos propietarios deberían pensarse dos veces a quién y en qué condiciones alquilan sus viviendas, pues lo que está claro es que, si se ven privados de su uso, dejarán de percibir los ingresos esperados.

 

 

 

 

La proliferación de apartamentos turísticos está cambiando la dinámica en comunidades de propietarios, ya que los inquilinos a corto plazo tienen diferentes prioridades que los residentes a largo plazo. Esto está generando tensiones y conflictos entre los diferentes grupos de ocupantes.

 

La alta rotación de turistas en apartamentos turísticos está provocando un aumento del consumo de recursos en una comunidad, como agua y energía.

 

En algunas áreas donde la demanda de alojamiento supera la oferta, la conversión de viviendas en apartamentos turísticos puede disminuir la disponibilidad de viviendas para residentes locales, lo que está llevando  a un aumento en los precios de alquiler y compra.

 

La proliferación de apartamentos turísticos está cambiando en algunos barrios la composición demográfica de una comunidad y su identidad cultural. La presencia constante de turistas puede influir en la autenticidad y el carácter de un barrio o comunidad.

 

La implementación de la nueva normativa implica que los propietarios de apartamentos turísticos deben cumplir con requisitos específicos, tanto legales relativos a su actividad, como fiscales. Esto puede generar costos adicionales y complejidades administrativas para los propietarios.

 

 

 

 

La nueva normativa de apartamentos turísticos busca encontrar un equilibrio entre la creciente demanda de alojamiento turístico y los intereses de las comunidades de propietarios. A medida que los gobiernos y las jurisdicciones provinciales implementan estas regulaciones, es esencial considerar tanto los beneficios económicos del turismo como los efectos sociales y medioambientales en las comunidades de propietarios. La colaboración entre autoridades, propietarios y residentes es crucial para garantizar un desarrollo turístico sostenible que respete la convivencia vecinal.