¿Se puede convertir un local comercial en vivienda? Desde 2006, las viviendas se regulan por el Código Técnico de la Edificación (CTE), normativa de obligado cumplimiento en todo el territorio nacional. Aparte de la citada, existen otras normas de habitabilidad de ámbito autonómico y municipal.El planeamiento de cada municipio se reserva una parte para determinar sus condiciones en las viviendas y si son más restrictivos que el código técnico, prevalecerán esas condiciones y deberemos cumplirlas. En el aspecto jurídico, una oficina o un local figuran como tales en las Escrituras de Obra Nueva y División Horizontal de la Comunidad y el Registro de la Propiedad y no es posible su cambio por el simple hecho de que vivamos en ella.
¿Es legal convertir un local en una vivienda?
Si estás pensando en convertir un local en una vivienda, empieza por responder a estas dos preguntas.
1. ¿Es factible según la normativa urbanística de tu municipio el cambio de uso?
Ni una oficina ni un local están preparados a priori para uso residencial; legalmente no es posible vivir en un inmueble que no tenga ese tipo de uso. Ahora bien, sí se puede convertir un local o una oficina en vivienda de forma legal mediante un cambio de uso en el ayuntamiento y la obtención de la cédula de habitabilidad.
2. ¿Existe alguna prohibición en los Estatutos de la Comunidad?
Siempre que en el Título Constitutivo o Estatutos de la Comunidad no se prohíba de forma expresa la conversión de un local en vivienda, se está admitiendo por los notarios y registradores de España que locales u oficinas se conviertan en viviendas, pero ello será solamente cuando, aparte de conseguir cédula de habitabilidad por la autoridad administrativa, no se tengan que modificar servicios y elementos comunes de la Comunidad, pues entonces sería necesario el permiso de la misma, teniendo en cuenta que para modificar los Estatutos se exige la unanimidad.
El cambio de uso de locales a vivienda se podrá realizar en las comunidades de propietarios con las limitaciones que se puedan producir en el Título Constitutivo, Escritura de División horizontal y/o los Estatutos. Desde un punto de vista civil si no hay limitaciones se podrá ejercer la conversión de locales en vivienda siempre y cuando no exista limitación administrativa. La licencia administrativa no vincula a la Comunidad de Propietarios y es independiente de esta.
Los estatutos de la comunidad de vecinos son trascendentales a la hora de una supuesta prohibición, pero recordar que estas prohibiciones son restrictivas y no extensivas: si los estatutos indican que los locales pueden ser destinados a uso comercial o incluso industrial, esto no supone que puedan convertirse en vivienda.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
Existe una norma dentro de la Ley de Propiedad Horizontal a través de su artículo 17.12 que permite el incremento de las cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, que dice textualmente lo siguiente: “12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
También hay que recordar que, aunque la licencia administrativa no vincula a la comunidad debemos tener en cuenta lo que dice el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que indica textualmente lo siguiente: “2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
Prohibición expresa en los estatutos de la comunidad de vecinos
Un propietario no puede transformar un local en vivienda si hay prohibición expresa en los Estatutos porque existiría una infracción a tenor de lo que se indica en los artículos 5.3 y 7.2 de la LPH. El artículo 5 párrafo 3 de la LPH dice textualmente lo siguiente: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”
Hay que recordar que para que haya un cambio en los Estatutos/Escritura de división horizontal para la transformación de local en vivienda ó viceversa es necesario la unanimidad de los propietarios.
Cuestión diferente es cuando el propietario ya tiene la aprobación de una actividad y quiere hacer un cambio de uso. Pongamos un ejemplo, se reconvierte el local en garaje, para este cambio de uso no se necesitaría pedir el consentimiento a la comunidad a no ser que para la explotación de este nuevo negocio fuera necesario abrir nuevos huecos, linderos, paso de vehículos o la utilización de los elementos comunes, si fuera así debería pedir permiso a la junta de propietarios y ésta aprobar por unanimidad el cambio.
Insistimos, salvo que el Título Constitutivo contenga alguna prohibición, en los locales se puede llevar a cabo cualquier tipo de actividad, lógicamente para ello se necesitaran las oportunas licencias administrativas.
¿Se pueden alterar los elementos comunes?
El derecho de que se instale cualquier negocio que sea lícito, no puede alterar los elementos comunes, caso de que se necesitara tendríamos que ir a lo que nos dice el artículo 10.3.b de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”
¿Debe una comunidad permitir obras para que funcione un negocio?
Debemos tener en cuenta que una comunidad no está obligada a permitir obras para que funcione un determinado negocio, por el hecho de que la autoridad administrativa competente (habitualmente el Ayuntamiento) decida que hay que hacer una obra en un elemento común de la comunidad de propietarios para obtener una determinada licencia. Si un local necesita unos requisitos para una determinada explotación, esto no es problema de la comunidad de propietarios. En este caso volvemos a indicar lo que hemos dicho anteriormente sobre la alteración de los elementos comunes y la aprobación por los 3/5” de la totalidad de propietarios según se indica en el artículo 10.3.b de la LPH.
Os dejamos algunas sentencias facilitadas por Sepin Editorial en relación a la conversión de viviendas en locales y viceversa.
• No cabe interpretación extensiva de prohibición de actividad contenida en los Estatutos por lo que es lícito el uso como oficina que no causa molestias
AP Madrid, Sec. 8.ª, 18-2-2009
• Que el Titulo Constitutivo estableciese que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad
TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2018
• Se reitera como doctrina jurisprudencial, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen para que sean eficaces que consten de manera expresa
TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-10-2011
• Procede el cambio de destino de local a vivienda al no existir limitación ni prohibición de uso en el Título
TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-12-2010
• El título constitutivo no recoge limitación alguna al destino de los locales comerciales y por ello la junta de propietarios no está legitimada para prohibir las actividades de éstos.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-10-2008
• El que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad
DGRN, 25-7-2019
• Se permite la instalación de una clínica dental cuando la prohibición era la de clínica que implique hospitalización de enfermos
AP Granada, Sec. 3.ª, 8-7-2002
• Constatando en los Estatutos que viviendas y locales tendrán solo tal destino y que las modificaciones en la fachada requieren el consentimiento de la Comunidad no procede la inscripción de tales alteraciones cuando son solo voluntad del propietario
DGRN, 21-10-2014
• Se deniega la inscripción del cambio de destino del local a vivienda al estar prohibida dicha modificación en los estatutos de la Comunidad
DGRN, 15-7-2013
• La obtención de licencia municipal de obras no faculta al propietario para cambiar el destino del local de negocio a una vivienda ya que supone un cambio de los Estatutos que exige el consentimiento unánime del resto de comuneros
AP Madrid, Sec. 20.ª, 11-10-2012
• El propietario tiene derecho al cambio del destino del local del que es propietario al no estar expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad no pudiendo en dicha transformación alterar elementos comunes sin consentimiento
TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-9-2014
• No existiendo prohibición en el Título, es válido el cambio de local a vivienda, y la realización de obras derivadas de este cambio
TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-10-2013
• Procede el cambio de local a vivienda en el que no se ha alterado la estructura. Sin perjuicio de la normativa administrativa
TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 12-9-2013
• Posibilidad de cambio de local a viviendas, aunque las obras en los elementos comunes para la adaptarlos a la nueva situación, requieren el consentimiento de la Comunidad
TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-10-2013
• El propietario que ha transformado su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de los propietarios, como la utilización de las zonas comunes.
AP Madrid, Sec. 9.ª, 1-6-2020
• La conversión del local en vivienda supone que ya no esté exonerado de contribución a los gastos comunes y por tanto deba atribuírsele una cuota de contribución
AP Málaga, Sec. 5.ª, 19-1-2017
- El derecho a convertir local en vivienda conlleva el de obtener los servicios básicos como agua, electricidad, gas y televisión
Es clara la doctrina que establece que, salvo que haya prohibición expresa, el hecho de que en los estatutos de la comunidad de vecinos se diga que la finca la componen «viviendas» y «locales» no significa que el propietario no pueda destinar su propiedad a otro fin, como determina la jurisprudencia más reciente y, además, sobre el cambio concreto de local a vivienda.
Ahora bien, esto no significa que el nuevo piso pueda exigir conectarse con los servicios generales de la finca (ej. antena de TV, calefacción, agua caliente, etc.), ni hacer obras en los espacios comunes.
El cambio de local a vivienda, paso a paso
Para saber si una oficina o un local comercial puede transformarse en vivienda hay que comprobar su viabilidad urbanística y también la geométrica:
A. La viabilidad urbanística: Debemos ver qué dice el Plan General del Municipio sobre la zona donde se ubica el inmueble. Dentro de los usos permitidos debe estar el residencial sin restricciones de la planta en la que se encuentre. La primera obligación es que el local se encuentre en un suelo que, según la normativa urbanística aplicable, permita su transformación en vivienda y no esté catalogado como suelo terciario al estar orientado únicamente a prestar servicios al público, a las empresas y a los organismos.
En el caso de que la viabilidad urbanística sea afirmativa, se deberá proceder con el siguiente punto: la viabilidad geométrica avalada por un técnico competente (ej. Arquitecto, Aparejador, etc)
B. Viabilidad geométrica: hay que cumplir lo que establecen las normas sobre habitabilidad. En Madrid, son las siguientes:
B.1 | LAS VIVIENDAS DEBEN SER EXTERIORES
Las viviendas deben ser exteriores, es decir que tenga al menos un hueco en una fachada que de a vía pública o espacio libre público; o espacio privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el PGOUM.
B.2 | FACHADA MÍNIMA 3M
Cada vivienda debe tener una fachada de 3 m de longitud como mínimo y a esta fachada debe dar una pieza habitable (estancia, – comedor, cocina, dormitorios y otras piezas que sean para estancia, reposo u ocio).
B.3 | FACHADA PIEZA HABITABLE
Esta fachada debe tener al menos un hueco de una pieza habitable*. (*pieza habitable es todo recinto independiente, que se encuentra delimitado por compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso y que reúne las condiciones para desarrollar en ella actividades que impliquen la permanencia prolongada de personas. PGOUM)
Esta pieza habitable debe tener como mínimo 12,00 m2. Y debe poder inscribirse en ella un círculo de 2,70m. de diámetro tangente al paramento donde va el huevo de ventilación e iluminación.
Excepto el aseo, los vestíbulos, pasillo, tendedero, etc, las demás piezas que conforman la vivienda deben ser piezas habitables.
B.4 | VIVIENDA MÍNIMA
A pesar de haberse aprobado inicialmente el pasado 9 de junio de 2.022, la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aún está vigente la superficie mínima de vivienda del PGOUM de 1997, hasta que se apruebe definitivamente la modificación del PGOUM del pasado junio 2022. Que sería la siguiente:
- La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 38 m2.
- Esta superficie útil mínima se puede reducir hasta un mínimo de 25 m2.
- Cuando se apruebe definitivamente la modificación del PGOUM, se considerará como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.
B.5 | CONDICIONES MÍNIMAS DE LAS ESTANCIAS DE LA VIVIENDA
En la actualidad están vigentes tanto las NNUU del PGOUM de 1997, con modificación de junio de 2021, donde no se especifican las condiciones mínimas de cada estancia; como la última modificación del PGOUM con aprobación inicial el pasado 9 de junio de 2022 donde sí se especifican las condiciones mínimas de cada estancia que son las siguientes.
COCINA
- Superficie mínima: 7 m2
- Inscripción de círculo de diámetro: 1.60 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
- La cocina podrá integrarse en la estancia-comedor uniendo ambas piezas sin que existan entre ellas elementos delimitadores de suelo a techo y conservando la superficie total, suma de la superficie parcial de cada una de las piezas independientes.
ESTANCIA – COMEDOR
- Superficie mínima: 14 m2
- Inscripción de círculo de diámetro: 3.00 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación
DORMITORIO PRINCIPAL
- Superficie mínima: 12 m2
- Inscripción de círculo de diámetro: 2.70 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
RESTO DE DORMITORIOS
- Superficie mínima: 7 m2
- Inscripción de círculo de diámetro: 2.00 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
BAÑO
- Estará compuesto por ducha/bañera, lavabo e inodoro.
- Superficie mínima: 3.00 m.
- El acceso al baño no podrá realizarse desde la cocina ni desde un dormitorio.
- Cuando exista más de un baño en la vivienda uno de ellos debe tener entrada independiente, al resto se puede entrar desde los dormitorios.
PASILLO
- Ancho libre: 90 cm.
ALTURA LIBRE MÍNIMA
- Piezas habitables (excepto cocina): 2.50m.
- Cocina y piezas no habitables: 2.20 m.
HUECOS DE PASO
- Puerta de entrada: 0.80 m. de ancho por 2.00 m. de alto
- Puerta de paso: 0.725 cm de ancho por 2.03 m de alto.
TENDEDERO
- Superficie mínima: 3 m2
- Contará con ventilación natural directa y dispondrá de un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.
B.6 | CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN
- Todas las piezas habitables de las viviendas reunirán la condición de pieza exterior. La superficie mínima de los huecos de iluminación será del doce por ciento (12%) de la superficie útil de la pieza habitable.
- La ventilación de la piezas habitables y no habitables de las viviendas se realizará según lo establecido en el documento básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación o normativa que lo sustituya.
- Ninguna vivienda de nueva creación se situará con su piso por debajo del terreno en contacto con ella ni dispondrá pieza alguna en planta inferior a la baja, salvo en vivienda unifamiliar, en la que podrá situarse cualquier pieza en la planta inmediatamente inferior a la baja cumpliendo las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo.
Si todo esto se cumple, es posible vivir en una oficina porque deja de serlo, pero si no es posible cumplirlo, entonces no lo será o se hará de forma ilegal, con todas sus consecuencias. En caso de que el estudio de viabilidad geométrica sea positivo, se deberá presentar este un estudio de viabilidad de uso al Ayuntamiento.
C. Presentar un estudio de viabilidad y cambio de uso por parte de un técnico competente ante el Ayuntamiento.
D. Solicitud de licencia y concesión de esta
Vivir en un local comercial u oficina sin cédula de habitabilidad o sin licencia de primera ocupación es motivo de sanción. Además, impedirá que te empadrones en el municipio y que puedas dar de alta los suministros, como la luz y el agua.
E. Realización de la obra. ¿Cuánto cuesta el cambio de uso de un local a vivienda?
Los costes son variables dependiendo de la actuación, pero es la suma de los costes del estudio de viabilidad, del proyecto técnico, la dirección de obra, la gestión de licencias, las tasas municipales y la construcción. Como en la construcción de una casa, el precio depende de numerosos factores, como la superficie, la complejidad de la obra, etc. Suponiendo un local de 70 m2 a vivienda de dos dormitorios, el total serían como mínimo de unos 55.000 euros, con la siguiente previsión de costes:
- Precio de la obra: 500 euros/m2= 45.000 euros
- Proyecto de cambio de uso: 2.800euros
- Dirección de obras: 2.400euros
- Visado del colegio: 400 euros
- Licencia aproximadamente: 400 euros
- Impuesto de construcciones y obras: 4.000 euros
F. Obtención de la cédula de habitabilidad e inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad
Después de completar las obras, es posible que se realice una inspección final. Posteriormente, obtén la cédula de habitabilidad, que es el documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos para ser habitada.