En los últimos años, el auge de los pisos turísticos ha transformado la dinámica de muchas comunidades de vecinos en todo el mundo. Estos apartamentos, que se alquilan a corto plazo a turistas, pueden ofrecer ventajas económicas, pero también presentan una serie de desafíos y obligaciones para las comunidades de vecinos. En este artículo, exploraremos las principales responsabilidades y medidas que deben adoptar las comunidades para gestionar eficazmente la presencia de pisos turísticos en sus edificios.
1. Regulación y normativas legales
La primera obligación de una comunidad de vecinos con pisos turísticos es asegurarse de que estos cumplan con todas las normativas locales y nacionales. Dependiendo del país y la ciudad, puede haber diversas regulaciones que afectan a los pisos turísticos, como requisitos de registro, licencias, límites de ocupación, y normas de seguridad. La comunidad debe estar informada sobre estas normativas y asegurarse de que los propietarios de los pisos turísticos las cumplan. Esto no solo evita problemas legales, sino que también protege a los vecinos de posibles inconvenientes:
1.1 Normativas legales aplicables a los pisos turísticos
1.1.1 La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) excluye de su ámbito de aplicación a los pisos turísticos
El art. 5,e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadido por el art. 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas Nota , excluye de su ámbito de aplicación las viviendas que se destinen al denominado alquiler vacacional o turístico, que define como:
«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.»
La Exposición de Motivos de dicha Ley 4/2013 justifica la exclusión de este tipo de arrendamientos del ámbito de aplicación de la LAU, con el siguiente argumento:
«Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación».
1.1.2 La Ley de Propiedad Horizontal
El art. 17.12, añadido por el art. 2.3 del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo Nota , dispone que:
«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley … de Arrendamientos Urbanos, …, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».
1.2 ¿Se pueden limitar o prohibir los pisos turísticos en una comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal?
1.2.1. Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): sí, se pueden limitar o prohibir siempre y cuando así lo establezcan los Estatutos.
El art. 17.12 LPH solo se refiere exclusivamente a limitar o condicionar, no a prohibir. Surge la duda si este último vocablo es sinónimo de alguno de los anteriores. Según el Diccionario de la RAE limitar consiste en poner límites a algo, mientras que condicionar hacer depender algo de una condición y define prohibir como vedar o impedir el uso o la ejecución de algo, por lo que, en principio, parecen vocablos con diferentes significados.
La doctrina jurídica se encuentra dividida sobre admitir o no la prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler vacacional dentro del supuesto previsto en este precepto. Unos consideran que sí se puede prohibir el ejercicio de dicha actividad mediante acuerdo aprobado con este quorum de 3/5, pero cumpliendo los requisitos antes referidos, pues limitar es prohibir el ejercicio de una determinada actividad y otros consideran que la LPH solo y exclusivamente autoriza a limitar o condicionar esta actividad, por lo que el acuerdo que suponga la prohibición exigirá la unanimidad del art. 17.6.
La LPH prevé la posibilidad de prohibir el ejercicio de cualquier actividad en los siguientes preceptos en el Art. 5, referido a los estatutos, cuando señala que:
«El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, … formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
También en el art. 7.2, que regula la acción de cesación no solo por actividades molestas, sino también por actividades prohibidas por los estatutos, al disponer que:
«Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos»
1.2.2. ¿Qué dice la jurisprudencia del Alto Tribunal (Tribunal Supremo)?
El Tribunal Supremo, como regla general, establece la prevalencia del derecho de propiedad en el ejercicio de cualquier actividad en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, sobre el derecho de la Comunidad de Propietarios a establecer algún tipo de limitación o prohibición a su ejercicio, afirmando que:
«La jurisprudencia de esta Sala ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de utilización» (STS de 27 noviembre 2008.
En el mismo sentido, también constituye doctrina jurisprudencial la que afirma que:
«El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido … sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo».
Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria …
No obstante la anterior doctrina, también constituye jurisprudencia del Tribunal Supremo la invocada en estas mismas sentencias y que autoriza la limitación o prohibición en general del ejercicio de una determinada actividad en un inmueble privativo en el régimen de propiedad horizontal, al fijar con valor de doctrina jurisprudencial que «en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
Para el Tribunal Supremo esta prohibición o limitación sólo tiene cabida cuando «aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, por lo que su aprobación necesita unanimidad del actual art. 17.6 de la LPH, dado que solo pueden integrarse por vía de estatutos, para que además puedan tener acceso al Registro de la Propiedad.
2. Modificación de los estatutos de la comunidad
Es posible que la comunidad de vecinos necesite modificar sus estatutos para abordar la cuestión de los pisos turísticos. Esto puede incluir la creación de normas específicas sobre el uso de las áreas comunes, el comportamiento de los inquilinos temporales y las sanciones por incumplimiento. Para realizar estas modificaciones, es necesario convocar una junta de vecinos y obtener la aprobación de la mayoría, si queremos limitar el uso, o aprobación por unanimidad, si lo que queremos es prohibir la actividad.
En conclusión, los requisitos necesarios para limitar o prohibir el uso de pisos turístico es:
1) Que conste ya previamente de manera expresa en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad tal limitación o prohibición, es decir, que exista una cláusula o regla precisa así lo establezca. No vale su aprobación en las normas de régimen interior.
2) Que se apruebe con posterioridad mediante acuerdo de Junta adoptado por UNANIMIDAD, si se pretende prohibir la actividad o MAYORÍA 3/5 partes si se quiere limitar el uso, conforme exige el art. 17.6 LPH.
3) Que atienda a la protección del interés general de la Comunidad de Propietarios.
4) Que se inscriban en el Registro de la Propiedad: mediante escritura notarial, sólo para que tengan eficacia frente a terceros, es decir, propietarios que adquirieron con posterioridad a su aprobación.
3. Gestión de la convivencia
Uno de los mayores desafíos que presentan los pisos turísticos es la convivencia. Los turistas suelen tener un estilo de vida diferente al de los residentes permanentes, lo que puede generar conflictos. Para mitigar estos problemas, la comunidad debe establecer reglas claras sobre el uso de las áreas comunes, los horarios de ruido, y el comportamiento adecuado. Además, es útil contar con un mecanismo para reportar y resolver conflictos de manera rápida y efectiva.
4. Seguridad y mantenimiento
Los pisos turísticos pueden aumentar el flujo de personas en el edificio, lo que puede tener implicaciones para la seguridad y el mantenimiento. La comunidad de vecinos debe asegurarse de que las medidas de seguridad, como el control de acceso y la vigilancia, sean adecuadas para gestionar este flujo adicional. Asimismo, es importante revisar y, si es necesario, actualizar las pólizas de seguros del edificio para cubrir posibles daños o incidentes relacionados con los turistas.
5. Gastos comunes y mantenimiento
El aumento del uso de las instalaciones comunes debido a la presencia de turistas puede llevar a un mayor desgaste y a un incremento en los gastos de mantenimiento. La comunidad puede necesitar ajustar las cuotas de los propietarios para cubrir estos costos adicionales. En algunos casos, se puede considerar la posibilidad de establecer una tarifa especial para los propietarios de pisos turísticos, para que contribuyan de manera proporcional al uso intensivo de las instalaciones.
Se requerirá el acuerdo en Junta de Propietarios de las 3/5 partes cuando se quieran establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
6. Comunicación y transparencia
La comunicación abierta y transparente es clave para manejar cualquier preocupación o problema relacionado con los pisos turísticos. La comunidad debe mantener un canal de comunicación efectivo donde los vecinos puedan expresar sus inquietudes y recibir información actualizada sobre las medidas que se están tomando. Además, es recomendable que los propietarios de los pisos turísticos informen a los inquilinos temporales sobre las normas de convivencia y las expectativas de comportamiento.
7. Participación activa en la comunidad
Finalmente, es crucial que los propietarios de pisos turísticos participen activamente en la vida de la comunidad de vecinos. Esto incluye asistir a las juntas, participar en las decisiones y colaborar en la implementación de las medidas necesarias para garantizar una convivencia armoniosa. Su participación activa puede ayudar a reducir tensiones y a encontrar soluciones que beneficien a todos los residentes.
La presencia de pisos turísticos en un edificio puede traer tanto beneficios como desafíos para una comunidad de vecinos. Al cumplir con las regulaciones, adaptar los estatutos, gestionar la convivencia, asegurar la seguridad, ajustar los gastos comunes, fomentar la comunicación y promover la participación activa, la comunidad puede manejar eficazmente estas situaciones. De esta manera, es posible disfrutar de las ventajas económicas de los pisos turísticos sin comprometer la calidad de vida de los residentes permanentes. En Communitas, entendemos la importancia de una buena gestión comunitaria y estamos aquí para ayudar a las comunidades a navegar estos desafíos con éxito.