Juntas de propietarios online

El Gobierno empieza a dar los esperados pasos legislativos para permitir las juntas de propietarios online y la adopción de acuerdos, sin junta, mediante el voto telemático

El Gobierno empieza a dar los esperados pasos legislativos para permitir las juntas de propietarios online y la adopción de acuerdos, sin junta, mediante el voto telemático.

Cómo celebrar una junta de vecinos online, telemática o virtual… y que sea legal

Lo primero que debes saber para organizar una junta de vecinos online

Antes de nada debes saber que una junta de vecinos que se celebra íntegramente por videoconferencia, tal y como realizamos en el ámbito familiar cuando nos conectamos por Zoom, Teams o Google Meet, es completamente ilegal. Para que una junta de vecinos online sea legal es necesario llevar a cabo una serie de cambios tanto en la convocatoria, como en el registro de la asistencia, la celebración y la votación de los puntos del Orden del día de la Junta.

Como consecuencia de la entrada en vigor el 25 de octubre de 2020 del Real Decreto 926/2020, publicado en el BOE del mismo día, por el cual se declara el estado de Alarma, quedaron restringidas las reuniones de personas tanto en espacios públicos como privados. Muchas comunidades de propietarios, desde entonces, se han planteado la posibilidad de celebrar juntas de vecinos virtuales, online o telemáticas, como alternativa a las juntas presenciales tradicionales, ante la necesidad de tomar decisiones importantes para la gestión de la Comunidad pero compatibles con el cumplimiento de las normas sanitarias de distanciamiento social.

Otras comunidades, ante esta situación, han decidido no celebrar Juntas de Propietarios, prorrogando los presupuestos, cierre de cuentas, etc hasta que no exista peligro para la integridad de los propietarios, exponiendo que la salud de las personas está por encima del cumplimiento de otros deberes, cómo serían los comunitarios. Se han delegado así las decisiones más importantes a la Junta de Gobierno, que de esta manera sigue tomando decisiones en nombre de la Comunidad o dejando éstas en stand by hasta que se permitan celebrar Juntas de Propietarios. Esta situación no está exenta de controversia, pues muchos vecinos se quejan de que la Junta de Gobierno está tomando decisiones que se deberían aprobar en una junta de vecinos.

 

 

La tecnología permite hoy celebrar juntas de vecinos online

A fecha de hoy, la posibilidad técnica de realizar juntas 100% telemáticas es total. Pero lo cierto es que, a pesar de la insistencia del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y de los colegios del resto de España, el Ministerio de Justicia sigue sin reflejarlo en la vigente Ley de Propiedad.

Por otra parte, las principales empresas de software profesional para administradores de fincas – Pragma Informática y Gesfincas, entre los principales – han desarrollado ya herramientas que permiten realizar no solamente reuniones virtuales, sino también delegar el voto y votar (a favor, en contra o abstención) todos los puntos del orden del día que sean objeto de votación. Este avance incrementa de manera exponencial la participación de los vecinos en las decisiones importantes de la Comunidad.

Por lo tanto, si la tecnología ya está desarrollada, sólo se trata de adaptar la convocatoria, la asistencia, la celebración y la votación de los puntos del Orden del día de la Junta a las condiciones que exige la Ley. De esa forma existirá una base legal sólida y podremos tener un acta con unos acuerdos que se hayan adoptado legalmente.

 

5 requisitos para celebrar una Junta de Vecinos online

1. Antes de enviar la convocatoria de la reunión asegúrate de que cuentas con estas herramientas tecnológicas.

Para poder celebrar una junta de vecinos online necesitarás disponer de 3 herramientas tecnológicas:

  1. Una aplicación de videoconferencia, tales como Zoom, Teams, Google Meet o Webex Meet, muchas de las cuales ofrecen planes gratuitos.
  2. Una app o web para permitir que los vecinos deleguen su asistencia y puedan votar antes de la reunión (lo que se denomina pre-votaciones) y durante la Junta telemáticamente. Aquí está el quid de la cuestión de una junta online: conseguir doblar el porcentaje de vecinos que votan en una Junta para conseguir adoptar acuerdos incontestables basados en los votos de una mayoría muy amplia de la comunidad. Este tipo de software no está tan extendido como el anterior y suele ser de pago. En versiones de pago, está la aplicación Adminet 24h para profesionales del sector de administración de fincas (www.pragma.es), otras como Sufragium, una app basada en la participación a través del móvil y dirigida a empresas e instituciones públicas. Gracias a una metodología y tecnología propias incrementa en más del 70% la participación en procesos de decisión colectiva, obteniendo información segmentada y relevante en tiempo real que ayuda a la adopción de decisiones fundamentadas. En versión gratuita está la web Supervecina, una empresa que ofrece servicios a las comunidades de propietarios, y que permite el voto online de una manera fácil y ágil.
  1. Conexión mínima 4G en el lugar de la reunión para poder conectar de manera sincrónica a todos los asistentes por vía telemática.

2. En la convocatoria debe figurar una dirección física como lugar de la reunión

En la convocatoria que se envíe a los vecinos con el enlace de la videoconferencia y/o app para delegar la asistencia y/o el voto, debe figurar una dirección sica como lugar de la reunión.

Según establece la vigente Ley de Propiedad Horizontal, tan sólo cabe la posibilidad de reunirse presencialmente. En su artículo 15.1 se establece que: La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntariay el 16.2, puede leerse que: La convocatoria de las juntas la realizará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará”.

Por lo tanto, en la convocatoria de la Junta, a pesar de que se envíe un enlace a la reunión vía Zoom, Teams, Google Meet, Webex Meet, etc, tanto el Presidente como el Secretario-Administrador deberán acudir presencialmente al lugar de la junta. Sin embargo, el resto de vecinos pueden votar y participar conectados de manera sincrónica a través de cualquiera de las aplicaciones anteriormente citadas.

Teniendo en cuenta los citados preceptos, tanto doctrinal como judicialmente, las juntas de propietarios, que en algunas comunidades se están tratando de celebrar de forma 100% virtual, no pueden ser consideradas como válidas y sus acuerdos podrán ser objeto de impugnación, con la correspondiente pérdida de tiempo y esfuerzo que supone tener que repetir la reunión.

Las razones de esta impugnación son básicamente dos. Primero, por el terreno alegal en el que se moverían. Es decir, si no están autorizadas y la Ley de Propiedad Horizontal hace referencia tan sólo a juntas presenciales, las juntas online deben ser consideradas contrarias a la Ley. Y segundo, las juntas online podrían vulnerar el derecho fundamental de igualdad de todos los españoles, al permitir su intervención tan sólo a aquellas personas que gozaran de medios para ello, negando su participación a todos los vecinos que, por las razones que fueran, carecieran de medios telemáticos para participar en las mismas.

En Cataluña, el Código Civil de Cataluña, en el artículo 553. 22.1, modificado por la Ley 5/2015 de 13 de marzo, ya recoge la celebración de lo que podríamos denominar juntas virtuales mixtas, permitiendo que los estatutos establezcan que pueda asistirse a la junta mediante videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

Por tanto, debemos convocar la Junta en un lugar de reunión físico, pero permitiendo que los vecinos se conecten telemáticamente, de ahí su caracter virtual mixto.

Esta es la solución que previsiblemente se adoptará cuando se modifique la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

3. Ofrece a todos los vecinos la posibilidad de votar telemáticamente

Ofrece a todos los vecinos una vía para poder delegar su asistencia, y lo que es más importante, la posibilidad de votar telemáticamente en cada uno de los puntos objeto de aprobación. Para que los votos online de los propietarios que se conectan telemáticamente tengan validez legal, deben delegar su asistencia al Presidente o Administrador, que estarán físicamente en la Junta. Asimismo, deberán incluir la orientación de su voto, que ya habrán determinado a través de la aplicación móvil o en la misma hoja de delegación de asistencia. De esa forma el Presidente y el Administrador únicamente serán testaferros de lo que habrá votado el propietario telemáticamente.

Lo mejor en estos casos es utilizar una app que automatice el proceso. Un ejemplo sería la app Adminet 24 h:

Acceso a la convocatoria

a) Cuando se envía la convocatoria por correo ordinario y/o email, el propietario recibe también la notificación de la misma en su ventana de avisos de la app.

b) Pulsando sobre el aviso, se accede al contenido de la convocatoria en la propia App. Los puntos del orden del día que admiten votación se muestran en color naranja. Pulsando sobre la imagen que acompaña esa línea, puede emitir su voto.

 

b) Delegación de voto al Presidente o Administrador, con votación previa a la reunión

Una vez abierta la convocatoria, el propietario puede emitir su voto online antes de la reunión. Para que tenga validez deberá firmar la papeleta de asistencia/voto en el Presidente o Administrador.

Los votos que emite el propietario, quedan guardados hasta el día de la reunión. No obstante, puede volver a entrar en la convocatoria y cambiarlos mientras no haya comenzado la reunión.

Emitir votaciones durante la reunión

Los propietarios (tanto los que asisten presencialmente como os que lo hacen por videoconferencia) pueden acceder a la convocatoria desde sus dispositivos móviles. El aviso que anunciaba la convocatoria, ahora indica que la reunión está en curso.

Si se pulsa sobre el aviso en el dispositivo móvil, entrará en la reunión. Si el propietario ya ha votado antes de la reunión y ha delegado su asistencia/papeleta de voto al Presidente o Administrador, ya no tendrá que hacer nada más. Si el propietario no ha pre-votado, se le solicita si quiere ingresar en la reunión. Si responde , se contabiliza su asistencia en la Junta.

A medida que el administrador va abriendo los distintos puntos del orden del día, se van activando en el móvil, de forma que se destaca, en negrita, el punto que se está tratando.

Pulsando sobre la imagen que acompaña esa línea, el propietario puede emitir su voto. Para validar el voto, debe hacer clic en el dibujo de la parte superior derecha de la ventana.

 

Por tanto, cualquier vecino podrá seguir la reunión por videoconferencia y dejar su voto establecido antes o durante la reunión. Pero para que el voto tenga validez, el vecino debe delegar su asistencia – no la orientación de su voto, que ya la habrá manifestado a través de la aplicación – en el Presidente o Secretario-Administrador. Estos últimos, lo único que tendrán que hacer es dejar constancia en el acta de tal delegación y orientación de voto. Cualquier vecino, también podría delegar en otra persona que no tuviera más remedio que acudir presencialmente. Sería el caso, por ejemplo, de las personas que no tuvieran conexión WIFI en su domicilio. Sin duda lo más cómodo y ágil es delegar la asistencia a la persona que actúe como Secretario o Administrador.

Si hay una limitación de asistentes por la COVID-19, se deberá siempre respetar el máximo que autoriza cada comunidad autónoma y especificar tal limitación en la convocatoria, para que todos los vecinos deleguen su asistencia y orientación del voto.

4. Asegúrate de que todos los vecinos que han participado telemáticamente te han enviado la papeleta de delegación de asistencia/voto.

Asegúrate de que todos los vecinos que han votado a través de la App o por correo electrónico, te han enviado la delegación de su asistencia. El vecino que haya ejercido su voto deberá enviar al Administrador la hoja de delegación de asistencia/voto, aunque este proceso ya lo hayan automatizado algunas aplicaciones como hemos visto en la citada Adminet 24H o, por ejemplo, Vidsigner, que envía un email automático a la persona que delega su asistencia, que deberá firmar con el dedo si es en su móvil o con el ratón si es en un ordenador. De esa forma, para que automáticamente la delegación de voto le llegue al Administrador de la finca sólo tendrá que imprimirla y llevarla a la junta de propietarios con el resto de las delegaciones del resto de vecinos.

5. El acta de la reunión deberá recoger todos los asistentes

El acta de la reunión deberá recoger los nombres de los asistentes ya sea presenciales o vía telemática, detallando todos aquellos que han delegado su asistencia en el Presidente, Administrador u otro propietario que estuviera presente en la reunión.

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10 Mandamientos de la Ley de Propiedad Horizontal

1. Donde no existan elementos comunes, no existe Comunidad

Una Comunidad de propietarios solamente tiene razón de ser cuando se den las siguientes circunstancias (en cuyo caso la Comunidad estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal):

  • Seas propietario de un piso, apartamento turístico, estudio, local, trastero o garaje susceptible de aprovechamiento individualizado dentro de un edificio, urbanización o complejo, y
  • Seas copropietario, junto con los demás vecinos, de varios elementos comunes (servicios o instalaciones) del mismo edificio, urbanización o complejo (ej: escaleras, patios, portales, ascensores, piscina, servicios de limpieza, jardinería o conserjería, fachadas, instalaciones de suministros, etc.).

2. El Reglamento no puede ir en contra de los Estatutos, ni éstos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal

Ni los Estatutos, normalmente contenidos en el Título Constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal inscrita en el Registro Mercantil) ni el Reglamento de Régimen Interno, podrán regular derechos u obligaciones (prohibiciones) contrarios a lo que dicte la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El Reglamento, a su vez, tampoco podrá contener derechos u obligaciones (prohibiciones) contrarios a lo que especifiquen los Estatutos.

¿Qué diferencias hay entonces entre el Reglamento de Régimen Interno y los Estatutos?

El Reglamento sólo hace referencia a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la Comunidad (ej: el horario de funcionamiento de la calefacción, piscina o pista de tenis; las dimensiones que han de tener las placas de los portales que anuncian las actividades que se ejercen en las oficinas; el régimen de recogida de basura o del uso de otros servicios comunes, etc) mientras que el Estatuto regula derechos y obligaciones (prohibiciones) fundamentales, relativos a la utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones (ej: exoneración de gastos, autorizaciones o prohibiciones relativas a la vivienda, apartamento turístico o local, definición de los servicios o instalaciones comunes, agregaciones o segregaciones, etc.)

El Reglamento no puede suplantar ni modificar la Ley de Propiedad Horizontal ni lo dicho en los Estatutos. No es posible, por ejemplo, que el Reglamento especifique que un piso no podrá destinarse a despacho o que en un local se instale un determinado negocio. Todo ello es nulo, carece de valor y si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, carecería de cualquier efectividad jurídica y práctica, tal y como lo reconocen varias sentencias judiciales. Lo mismo ocurre, por ejemplo, si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exonerar a alguien de los gastos: son cuestiones que están fuera del ámbito del Reglamento, únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto.

El Reglamento se puede ir modificando en las Juntas de propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría, mientras que el Estatuto, como complemento del Título Constitutivo (escrituras), requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios.

3. Tu libertad para actuar depende de si estás hablando de un elemento común o privativo

En un edificio, urbanización o complejo; existen dos clases de elementos, instalaciones o servicios: unos que son comunes de la Comunidad (necesitarás un acuerdo del resto de vecinos para su modificación) y otros privados de cada propietario (son de uso exclusivo e independiente de cada vecino):

Elementos comunes: serán aquellos que el art. 396 del Código Civil define como necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, urbanización o complejo; como por ejemplo, el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, la terraza común del edificio (en su caso), el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, los depósitos, los contadores, etc. Además, la jurisprudencia ha ido matizando el concepto de qué debe entenderse por elementos comunes y por elementos privativos, pues, a juicio del Tribunal Supremo, las menciones incluidas en la Ley no componen una “lista cerrada”.

Elementos privados: serán todos aquellos en los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva. El ejemplo más claro es el de la propiedad sobre una vivienda, apartamento turístico o local; que forma parte de la Comunidad (ej: una persona que es propietaria del piso segundo A de la Comunidad sita en la calle Fulanitos número 3 de Madrid). Dentro de estos elementos privativos, pueden estar no sólo las vivienda, apartamentos turísticos o locales; sino también los “anejos” a las mismos; por ejemplo, una plaza de garaje, buhardilla, sótano o trastero.

Elementos comunes de uso privativo: puede darse el caso de elementos comunes de uso privativo (ej: terraza o ático) que no constan como privados en las escrituras cuyo disfrute y uso corresponde al propietario, aunque el propietario no podrá realizar ninguna alteración que afecte a la configuración sin previa autorización de la junta de propietarios.

Nota importante:
En caso de cualquier discusión comunitaria sobre si estamos ante un elemento común o privativo (ej: si una terraza o patio pertenece a un propietario o, aunque disponga de su uso, sea un elemento general del inmueble), deberemos acudir al Título Constitutivo (escrituras):

Será un elemento privado, si tiene asignado en la escritura un coeficiente de propiedad directo e individual. La existencia de este coeficiente puede ser, por tanto, considerada como la partida de nacimiento de la propiedad privada.

Será también un elemento privativo, si en las escrituras el elemento figura como “anejo” del piso, apartamento turiístico o local; pues querrá decir que su coeficiente está incluido dentro del coeficiente de los mismos. No obstante, en ciertos casos (ej: proindivisión) la libertad para el titular con respecto a este “anejo” (ej; garaje) está condicionada a las normas comunitarias para su uso y funcionamiento (ej: prohibición de tapar o cubrir la plaza de garaje o aparcar una moto junto al coche)

El resto de elementos del edificio, urbanización o complejo turístico; no contemplados como elementos privativos e independientes, serán considerados elementos comunes. No obstante, como se ha indicado, puede darse el caso de elementos comunes de uso privativo.

4. La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno de la Comunidad

La Junta ostenta las responsabilidades más importantes de la Comunidad: la reforma o modificación de los Estatutos, la aprobación del Reglamento de Régimen Interior, el nombramiento y remoción de los cargos de la Comunidad, la aprobación del presupuesto anual y la liquidación de cuentas, la aprobación de los presupuestos de ejecución de las obras de reparación de la finca (sean ordinarias y extraordinarias) y aquellos otros acuerdos de interés general para la Comunidad.

La función del presidente es representar legalmente a la Comunidad en todos los asuntos que le afecten y convocar a la Junta de propietarios. Su nombramiento es obligatorio y deberá ser elegido de entre alguno de los propietarios (por lo tanto, nunca un inquilino puede ser nombrado Presidente) mediante turno rotatorio o sorteo.

Las funciones del Secretario y del Administrador pueden ser ejercidas por el propio presidente de la Comunidad, salvo en el caso de la Junta de propietarios haya dispuesto que en la Comunidad habrán de existir dichos cargos como cargos separados del de presidente de la Comunidad. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

5. Dime qué quiere cambiar la Junta y te diré que quórum necesita

Depende del asunto de que quiera tratar en la Junta de propietarios, se necesita un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido:

UNANIMIDAD: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la Comunidad, a excepción de los supuestos que se indican en los apartados 2 y 3 siguientes.

3/5 PARTES (tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen: a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al titulo constitutivo o a los Estatutos de la Comunidad y b) el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

MAYORÍA (mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos aunque supongan modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad

UNA TERCERA PARTE (tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (ej: instalación de gas natural, antena parabólica, etc).

MAYORÍA: se distinguirán dos casos: a) cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos b) cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la Junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos.

Nota importante:
Resulta aconsejable que quienes hayan asistido a alguna Junta y no estén conformes con los acuerdos adoptados, manifiesten su disconformidad por escrito al Presidente o Administrador, en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo. De no manifestar nada en contra, en el plazo indicado, se computa su voto como favorable en los supuestos señalados en los apartados 1, 2 y 3.

6. Dejar de pagar la cuota de la Comunidad es un mal negocio

Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del llamado procedimiento monitorio. Hoy en día, la Ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios.

De lo contrario, el presidente o el Administrador (si así lo acuerda la Junta de propietarios) puede interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la Comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):

  • Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la Comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.
  • Obligación de pagar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste (ej. si se hizo mediante burofax o mediante requerimiento notarial) y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, así como los gastos de abogado y procurador cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios de dichos profesionales.

Nota importante:
Aun cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la Comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Juez acordará, en todo caso, el embargo preventivo, sin necesidad de que el acreedor (la Comunidad) preste garantía alguna (en términos jurídicos, caución). No obstante, el deudor podrá «enervar» el embargo (poner fin al procedimiento de embargo) prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

7. Sácale el máximo partido a los presupuestos de tu Comunidad

La Ley impone a la Comunidad de propietarios la obligación de tener aprobados unos Presupuestos donde se establecerá una relación de los gastos e ingresos previsibles que se vayan a ocasionar a lo largo del año. Antes de aprobar los presupuestos (partidas de gasto) de la Comunidad conviene que te hagas la siguiente pregunta:

  • ¿Responde el gasto a un beneficio tangible y que me aporta más calidad de vida, seguridad o comodidad? ¿Sirve para revalorizar el valor de la finca?
  • ¿Es el coste del servicio, instalación o suministro competitivo con los precios que se cobran en el mercado? ¿Ha negociado el presidente de la Comunidad o su Administrador con los diferentes proveedores para que le den mejores condiciones por el mantenimiento de sus servicios, instalaciones o suministros?

Una buena política de “compra” del mantenimiento de la finca puede llevar consigo una reducción importante de los presupuestos de la Comunidad y, por tanto, de la cuota mensual a pagar por cada propietario.

8. Si consideras que un acuerdo supone un perjuicio en contra tuya o de la Comunidad, tienes derecho a impugnarlo

Los acuerdos de la Junta de propietarios podrán ser impugnados ante los Tribunales por los cauces del procedimiento ordinario, en los siguientes supuestos y condiciones:

Supuestos
Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de propietarios (ej: si en un caso de los que exige unanimidad se aprueba con el voto en contra de uno de los comuneros, etc.) Su impugnación estará sujeta al plazo de caducidad de un año. No obstante, algunas Audiencias han interpretado que en el caso que el acuerdo se haya adoptado sin el “quórum” exigido legalmente, a pesar de que la acción de caducidad esté sometida al plazo de un año, esto no impedirá que se pueda argumentar la inexistencia de dicho acuerdo, sin que en este caso haya sujeción al referido plazo de un año.

Cuando perjudiquen gravemente los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (ej: si se acordase en una Junta de propietarios que uno de los comuneros quedase exento de pagar gasto comunitario alguno, independientemente de cuál fuera su cuota de participación) La acción de impugnación caducará a los tres meses.

Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (ej.: los Estatutos autorizan a que en inmueble se puedan ejercer profesiones tales como consultorio médico o despacho de abogados. Sería un abuso de derecho que la Junta de propietarios no autorizase la realización de unas obras encaminadas a adaptar el consultorio médico para que en el mismo se pueda ubicar una máquina necesaria para que un médico pueda ejercer su profesión, y sin que aquella instalación cause perjuicio objetivo a los demás propietarios) La acción de impugnación caducará a los tres meses.

Condiciones
Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos los siguientes propietarios:
Aquellos que hubiesen votado negativamente en la Junta (lo que debe hacerse constar en el Acta, junto con la identificación del comunero que votó en contra), los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Además, para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación de las mismas (excepto para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación de cada piso o local sobre el total del edificio, en que no será necesario estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente la cantidad en cuestión).

9. Contar con un administrador de fincas tiene sus ventajas

Para el presidente

Ser nombrado presidente es una carga para cualquier propietario. Un administrador te ayudará a ejercer tu función de una manera más fácil:

  • Te ahorra tiempo en la redacción o revisión de todos los documentos que necesite la Comunidad.
  • Te asesora legalmente, antes de tomar ninguna decisión relacionada con la Ley de Propiedad Horizontal,
  • Te ayuda a conseguir resultados para que tu presidencia será considerada eficaz.

Para el propietario

La mayoría de los propietarios percibe la Comunidad como algo complejo y problemático. Un administrador contribuirá a hacerte la vida más fácil en esta parcela:

  • Te ayuda a sacarle el máximo partido a los presupuestos de tu Comunidad
  • Te mantiene informado de lo que está ocurriendo en tu Comunidad
  • Te permite contar con un profesional que actúa de intermediario imparcial en cualquier problema o conflicto entre vecinos, entre la Comunidad y un vecino o viceversa.

10. Estás viviendo en Comunidad, si no te gusta y puedes… Cómprate un chalet independiente

Al vivir en Comunidad hay que acatar normas por existir unos intereses comunes de tal forma que si no te gusta o no te ves capacitado para adaptarte, la única opción es un chalet independiente y aislado que no forme parte de ningún complejo inmobiliario o urbanización.

Según la definición de la enciclopedia libre Wikipedia, una Comunidad es “un grupo o conjunto de personas que comparten elementos en común, elementos tales como un idioma, costumbres, valores, tareas, visión de mundo, edad, ubicación geográfica (un barrio por ejemplo), estatus social, roles, etc. Por lo general en una Comunidad se crea una identidad común que es compartida y elaborada entre sus integrantes y socializada.

Uno de los propósitos de una Comunidad es unirse alrededor de un objetivo en común, como puede ser el bien común. Aun cuando se señaló anteriormente basta una identidad en común para conformar una Comunidad sin la necesidad de un objetivo específico. El 85% de los ciudadanos españoles vive en un régimen de Comunidad de propietarios.

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