En los últimos años, el auge de las viviendas de uso turístico ha generado debates intensos en muchas comunidades de propietarios. El tránsito constante de huéspedes, el desgaste acelerado de zonas comunes y la sensación de que la convivencia se altera son argumentos frecuentes en las juntas de vecinos. Una de las preguntas que más se repite en este contexto es clara: ¿puede la comunidad aprobar que las viviendas destinadas a uso turístico paguen una cuota más alta de gastos comunes?
La respuesta no es sencilla y depende, en gran medida, de cómo se interpreten la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y los estatutos de cada comunidad. Veamos los principales aspectos legales y prácticos.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9, establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos comunes en función de su cuota de participación, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. Esta cuota se fija al constituir la propiedad horizontal y normalmente depende de factores como la superficie del piso, su ubicación dentro del edificio o el uso de determinados servicios.
Antiguamente la comunidad no podía modificar unilateralmente estas cuotas sin la unanimidad de todos los propietarios. Es decir, no bastaba con que en una junta se aprobará por mayoría que los pisos turísticos pagaran más: hacía falta el acuerdo unánime de todos los vecinos y, además, una modificación de los estatutos inscrita en el Registro de la Propiedad.
La reforma de 2019 y las viviendas de uso turístico
La situación cambió radicalmente con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2019 (Real Decreto-ley 7/2019). Esta introdujo una novedad importante:
- La comunidad, por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, puede limitar o condicionar el uso de las viviendas para fines turísticos.
- La comunidad, por el mismo acuerdo anterior de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, puede establecer la fijación de un complemento de hasta el 20 % de la cuota de gastos comunes a los propietarios que tengan VUT (viviendas de uso turístico).
- Además, todo ello debe hacerse previo acuerdo de la Junta, pero nunca con efectos retroactivos, lo que significa que si se aprueba en nueva Asamblea, con dichos porcentajes de propietarios y cuotas, el incremento será a partir de ese momento.
- Sin embargo, la ley aclara expresamente que este acuerdo no tendrá efectos retroactivos y que en ningún caso puede suponer un incremento de la cuota de participación de un propietario ya establecido.
Esto significa que la comunidad sí puede aprobar, con la mayoría cualificada descrita anteriormente, medidas para restringir, prohibir o regular la actividad turística, e incluso subir la cuota, hasta un límite del 20%, de quienes la ejercen.
Entonces, ¿cómo se hace para que paguen más?
La regla 12 del art. 17 LPH permite limitar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art. 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y subir la cuota hasta un 20%, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los estatutos, para lo cual será necesario el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Para ello se debe convocar y votar en Junta de Propietarios dicho incremento, pero no será necesario que se obtenga dicho acuerdo en la misma Junta por estas 3/5 partes, bastará con que el acuerdo adoptado lo sea por doble mayoría de cuotas y propietarios de los presentes y una vez comunicado a los ausentes, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.8, ratificarlo o dejarlo sin efecto porque se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta quienes una vez informados del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios, es decir, una vez se les ha remitido el acta con el acuerdo de subir la cuota a los propietarios de VUT, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Con respecto al cómputo de las votaciones, aclaramos:
- La propiedad que pertenece a varios tendrá un solo voto, por lo que deberá nombrar a un representante, no siendo posible que cada uno de los copropietarios emita un voto y, mucho menos, que estos lo sean en sentido contrario; en caso de que esto suceda, se podrá dejar sin efecto este voto al no poderlo computar ni en uno ni en otro sentido.
- El propietario que lo es de varios inmuebles también tendrá un solo voto, si bien se suman todos los coeficientes.
- En los acuerdos, como el presente de mayorías cualificadas, el propietario que asiste a Junta pero no emite el voto, es decir, se abstiene, no computa para obtener las mayorías, esto es, el cálculo ha de hacerse entre los que votan a favor y en contra, pero como ha de tenerse en cuenta la totalidad de cuotas y propietarios, se deberán sumar luego al resultado del acuerdo que sale en Junta. Por ejemplo, 7 a favor y 4 en contra, el acuerdo se ha adoptado y la abstención se suma a los que votaron a favor.