Desde enero de 2025, las comunidades de propietarios se enfrentan a nuevos retos (y oportunidades) en materia de eficiencia energética y rehabilitación de edificios. La legislación europea y española sigue dando pasos decididos hacia la descarbonización del parque inmobiliario, y eso implica cambios que afectarán directamente a los edificios residenciales, especialmente los más antiguos.
Como presidente de una comunidad de vecinos, es importante que entiendas qué exige la normativa, cómo afecta a tu edificio y, sobre todo, cómo aprovechar las subvenciones públicas disponibles, como los fondos Next Generation, para hacer frente a estos cambios sin que el coste recaiga directamente sobre los vecinos.
Lo que debes saber como presidente de tu comunidad
A nivel europeo, la Directiva de Eficiencia Energética en Edificios (EPBD, por sus siglas en inglés), revisada en 2024, establece un calendario claro de mejora de eficiencia para los edificios residenciales. España ha comenzado ya a aplicar este marco con una hoja de ruta propia. Los puntos más relevantes para comunidades de propietarios en 2025 son:
- Obligación de rehabilitación progresiva:
Los edificios residenciales con peores calificaciones energéticas (E, F o G) tendrán que mejorar al menos un nivel en su certificado antes de 2030. Las comunidades más eficientes quedarán exentas, pero serán minoría: más del 80% de los edificios en España están en esa franja baja. - Medidas recomendadas (y cada vez más necesarias):
Aislamiento térmico en fachadas, cambio de ventanas, instalación de sistemas de calefacción eficientes (como aerotermia) y paneles solares para autoconsumo colectivo. - Certificado energético obligatorio en más situaciones:
No solo al vender o alquilar, sino también para acceder a subvenciones o aprobar reformas en la comunidad.
¿Esto quiere decir que mi comunidad está obligada a reformarse?
En muchos casos, no hay una obligación inmediata en 2025, pero sí una presión normativa y económica creciente. Las comunidades que no actúen pronto pueden encontrarse en desventaja:
- Tendrán más dificultades para acceder a ayudas públicas.
- Sufrirán mayores costes energéticos a medio plazo.
- En edificios con inquilinos o viviendas en alquiler, la baja eficiencia puede restar valor de mercado.
Además, algunas reformas (como las que mejoran accesibilidad o corrigen humedades) pueden aprovechar la ocasión para incluir mejoras energéticas, lo que abre la puerta a subvenciones importantes.
Oportunidad: ayudas y fondos Next Generation
La buena noticia es que nunca ha habido tantas ayudas disponibles como ahora. España canaliza los fondos europeos Next Generation a través del Programa de Rehabilitación de Edificios Residenciales, gestionado por las comunidades autónomas.
¿Qué subvenciones puede solicitar mi comunidad?
- Hasta el 80% del coste subvencionado, si la reforma logra un ahorro energético superior al 60%.
- Bonificaciones fiscales: deducciones en el IRPF para propietarios individuales por las cantidades aportadas a la reforma.
- Ayudas específicas para la gestión del proyecto, honorarios técnicos y certificados energéticos.
Además, algunas comunidades autónomas ofrecen subvenciones adicionales o adelantos para cubrir la parte no subvencionada sin tener que recurrir a derramas.
¿Cuáles son los requisitos clave para acceder a las ayudas?
- Contar con un Certificado de Eficiencia Energética actualizado del edificio.
- Encargar un proyecto técnico de rehabilitación energética a un profesional habilitado.
- Aprobar la intervención en junta de propietarios.
- Cumplir con los plazos: las ayudas tienen fecha límite de solicitud y ejecución.
¿Por dónde empezar como presidente?
La clave está en anticiparse y asesorarse bien. Aquí tienes una hoja de ruta sencilla:
- Consulta con tu administrador de fincas (si trabajas con Communitas, ya vamos por delante). Te adelantamos las principales implicaciones de las iniciativas de eficiencia energética en la Ley de Propiedad Horizontal. La Ley 8/2013 modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para facilitar la adopción de acuerdos en materia de eficiencia energética, evitando que los regímenes de mayorías bloqueen este tipo de actuaciones:
- Art. 10.3 b) LPH: exige mayoría de tres quintas partes para obras que alteren la estructura o envolvente del edificio con el fin de mejorar la eficiencia energética (ej. cerramiento de terrazas, aislamiento, modificación de fachada).
- Art. 17.3 LPH:
- Mayoría de tres quintos para instalar o suprimir sistemas comunes de eficiencia energética o hídrica.
- Un tercio de propietarios y cuotas basta cuando la instalación es de uso privativo (ej. sistemas individuales), con repercusión de gastos a quienes lo soliciten.
- Puntos de recarga para vehículos eléctricos: si es en plaza individual de garaje, solo requiere comunicación previa a la comunidad, asumiendo el propietario el coste de instalación y consumo. Para instalaciones colectivas en plazas comunes, se exige mayoría de tres quintos.
- Contadores individuales: la instalación en sistemas centralizados se considera medida de eficiencia energética y requiere la mayoría prevista en el art. 17.3.
- Régimen general: estos acuerdos obligan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, salvo en los casos de aprovechamiento privativo.
- Encarga un estudio energético del edificio.
- Informa a los vecinos en una junta y plantea una comisión de trabajo para estudiar la rehabilitación.
- Solicita presupuesto a técnicos y empresas acreditadas.
- Prepara la solicitud de ayudas públicas con el respaldo técnico y legal adecuado.
En Communitas te acompañamos en todo el proceso
Sabemos que, como presidente de comunidad, probablemente no seas un experto en normativas ni rehabilitación energética. Por eso, desde Communitas te ofrecemos un servicio integral que incluye:
- Asesoramiento técnico y legal sobre las nuevas exigencias normativas.
- Gestión de subvenciones y ayudas públicas.
- Coordinación con técnicos, arquitectos y empresas ejecutoras.
- Información clara y transparente para los vecinos, para que todos estén alineados.
La eficiencia energética ya no es una opción, sino una necesidad. Pero, bien gestionada, puede ser también una oportunidad para revalorizar tu edificio, ahorrar en el consumo y mejorar la convivencia.
Si quieres saber por dónde empezar o necesitas un diagnóstico personalizado, contacta con Communitas. Estaremos encantados de ayudarte.