El mantenimiento y las reparaciones u obras necesarias ante imprevistos o averías son esenciales en una comunidad de vecinos. La vida en comunidad conlleva una serie de responsabilidades compartidas, y una de las más importantes es el mantenimiento de las áreas comunes en edificios residenciales.
¿La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la Comunidad a la ejecución, sin necesidad de acuerdo previo en Junta de Propietarios, de ciertos trabajos y obras de mantenimiento?
Para una gestión eficiente y una convivencia armoniosa, es fundamental que todas las instalaciones se encuentren en óptimas condiciones. No obstante, hay que observar que muchas de estas tareas de mantenimiento, tras la introducción del nuevo artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, dejan se ser voluntarias y empieza a tener un carácter obligatorio, sin requerir ni siquiera del acuerdo previo en Junta de Propietarios, como por ejemplo:
Todos aquellos trabajos que sean necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus respectivos servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal de personas con discapacidad, o mayores de setenta años, como pueden ser la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, siempre y cuando que el importe de estas obras, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Este quizá sea uno de los temas que puede generar más polémica en las comunidad de vecinos, pues aunque el citado art. 10.1. a) establece el carácter obligatorio de este tipo de obras, señalando que, no se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios, incluso cuando se modifique el Título o estatutos y aunque está claro que, la Comunidad siempre ha estado obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el «adecuado mantenimiento», «conservación», «seguridad», «habitabilidad», «accesibilidad universal», aunque no haya discapacitados en la finca, y cualesquiera otras que se impongan por la Administración del «deber legal de conservación», no obstante, salvo en este último supuesto, ¿quién lo ordena?, ¿quién determina si es o no necesario unas determinadas obras para la conservación, mantenimiento?, ¿quién toma las decisiones al respecto?
El propio art. 10.2 a) de esta Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad de que sea la Junta la que decidida el reparto de gastos. En concreto señala la necesidad de que se acuerde la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono. Pero habrá de entenderse que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no. Hay una excepción: cuando vengan impuestas por vía administrativa, pues podría darse el caso de que siendo obras en principio obligatorias, no se aprobase este acuerdo. Es decir, si tenemos en cuenta que la ejecución de reparaciones necesarias por la comunidad de vecinos, al amparo de lo dispuesto en el art. 10.1 a) LPH, no requiere acuerdo previo de la Junta de propietarios. Pero sí se exige para la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono, como señala el apdo. 2 a) de este precepto legal, ¿se podrá votar en contra de este acuerdo de reparto de la citada derrama?
¿Qué opciones existirían?
Para esta cuestión existen respuestas diferentes; mientras algunos Administradores de Fincas consideraban que solo puede someterse a Junta el reparto, otros entendían que existe la posibilidad de votar en contra, lo que supone hacerlo a las obras, reparaciones necesarias.
Por otra parte, y si se requiere una actuación urgente, ¿cabe que lo ordene el Presidente de la Comunidad?, en principio, no, por lo ya expuesto, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de Propietarios de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
De este modo, a menos que se trate de las repetidas obras urgentes o impuestas por la administración, nuestra recomendación es que siempre se sometan previamente al acuerdo comunitario, siendo suficiente, en este caso el quorum de la mayoría simple de la regla 7 del citado artículo 17.
¿Qué tareas de mantenimiento y reparaciones son imprescindibles en una comunidad de vecinos?
Limpieza de áreas comunes
La limpieza regular de las áreas comunes es esencial para mantener un entorno agradable y saludable para todos los residentes. Esto incluye pasillos, escaleras, vestíbulos, patios y cualquier otro espacio compartido. Un programa de limpieza adecuado debe abordar la eliminación de polvo, barrido, fregado de suelos, limpieza de cristales y desinfección de superficies. Además, es importante programar la limpieza de alfombras y tapicerías de manera periódica para evitar la acumulación de suciedad y gérmenes.
Mantenimiento de ascensores
Los ascensores son un elemento crucial en la mayoría de los edificios residenciales, especialmente en aquellos con numerosas plantas. Para asegurar su correcto funcionamiento y la seguridad de los residentes, es necesario realizar inspecciones y mantenimiento regularmente. Esto implica la lubricación de partes móviles, la verificación de los sistemas de seguridad, la limpieza de cabinas y puertas, y la reparación de cualquier fallo detectado. Un mantenimiento preventivo adecuado puede evitar averías graves y prolongar la vida útil del ascensor.
Reparación de averías
Las averías pueden suceder en cualquier momento y pueden afectar a diversas instalaciones en la comunidad de vecinos. Desde fugas de agua hasta fallos eléctricos, es crucial abordar estas situaciones con prontitud para evitar daños mayores y molestias para los residentes. Contar con un equipo de profesionales de confianza para atender estas emergencias es fundamental. Además, llevar un registro detallado de las reparaciones realizadas y programar revisiones periódicas puede ayudar a prevenir futuros problemas.
Mantenimiento de piscinas
Las piscinas son un espacio de recreación y relajación para muchos residentes durante los meses de verano. Sin embargo, su mantenimiento adecuado es fundamental para garantizar la seguridad y la higiene. Esto implica el control del nivel de cloro y pH del agua, la limpieza de filtros y skimmers, la revisión de la estructura y el funcionamiento de sistemas como bombas y calentadores, y la eliminación de residuos y hojas. Cumplir con las normativas de seguridad y salud pública es primordial para prevenir accidentes y enfermedades.
Mantenimiento de escaleras y pasillos
Las escaleras y pasillos son áreas de paso frecuente en cualquier edificio residencial y, por lo tanto, deben mantenerse en condiciones óptimas para evitar accidentes. Esto implica reparar cualquier irregularidad en los escalones, asegurar barandillas y pasamanos, mantener una iluminación adecuada y limpiar cualquier derrame o suciedad que pueda representar un riesgo de resbalón. Realizar inspecciones regulares y abordar cualquier problema de manera proactiva es fundamental para garantizar la seguridad de todos los residentes.
En resumen, el mantenimiento y las reparaciones en una comunidad de vecinos son aspectos fundamentales para garantizar el bienestar colectivo y la calidad de vida de todos los residentes. Desde la limpieza de áreas comunes hasta el mantenimiento de piscinas y ascensores, cada tarea desempeña un papel crucial en la preservación de un entorno seguro, funcional y agradable. Contar con un plan de mantenimiento adecuado y la colaboración de profesionales cualificados son inversiones que sin duda redundarán en beneficio de toda la comunidad.