jerarquias comunidad vecinos

Mandamiento 2: Respetarás la jerarquía legal

Primer escalafón

Si estableciéramos una pirámide normativa de la propiedad horizontal, en lo más alto y, por tanto, lo que debemos considerar como normas superiores, estarían el artículo 396 del Código Civil y la norma que lo desarrolló en mayor detalle, la Ley de Propiedad Horizontal, 49/1960, de 21 de julio, que regula tanto el régimen jurídico de la propiedad por pisos, como el de los complejos inmobiliarios privados, con escasas reformas desde su entrada en vigor, la mayoría dirigidas a favorecer la voluntad de las mayorías dentro de la comunidad, definiendo lo que se entiende por la propiedad horizontal, distinguiendo los elementos comunes de los privativos, y fijando los derechos y obligaciones de los propietarios, las formas de su gobierno y representación y las acciones que puede ejercitar en su defensa.

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Segundo escalafón

En el segundo escalón de la pirámide, nos encontraríamos con el Título Constitutivo, los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno.

TÍTULO CONSTITUTIVO

Es el único necesario legalmente, dado que los estatutos y el reglamento de régimen interno son potestativos, y supone el documento de escritura de obra nueva y división horizontal en el cual se describe el edificio, así como los servicios e instalaciones, número de pisos, plazas de garaje o locales con los que cuenta y la asignación de cuotas de participación de cada uno de ellos. Su modificación requiere unanimidad.

ESTATUTOS

Son las normas que rigen el uso o destino del Primer escalafón Tu escritura de compra-venta Segundo escalafón edificio, de sus pisos, plazas de garaje y/o locales, así como aquellas que establecen las reglas concretas para el ejercicio de derechos y obligaciones por los propietarios, siempre dentro de los límites de la Ley de Propiedad Horizontal, pero de carácter fundamental para la utilización del edificio. Como hemos dispuesto, no son obligatorios, pero sirven para suplir las posibles lagunas de la Ley. Su modificación requiere unanimidad.

REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERNO

En aquellas comunidades donde se aprueban, sirven para regular los aspectos más cotidianos de la comunidad de propietarios, dado que no son obligatorios, como, por ejemplo, el uso de los servicios comunes, los ascensores, meses de funcionamiento de la calefacción general, horario de apertura y cierre de la piscina, etc. Su modificación requiere la doble mayoría simple de propietarios y coeficientes.

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Tu escritura de compra-venta

Cuando firmas la compra de una finca ante Notario, no solamente estás firmando la compra de una propiedad sino comprometiéndote a cumplir las normas que figuran en el Título Constitutivo (las cuales suelen figuran al final de la misma donde se establece el régimen jurídico aplicable a la finca), a través de una enumeración de las normas o bajo el epígrafe de “Estatutos”, si así lo hubiera dispuesto el promotor del mismo, que suele ser la constructora o promotora del Edificio, Mancomunidad o Complejo.

*NOTA IMPORTANTE: La fuerza de los acuerdos aprobados en Junta de Propietarios como complemento de las normas que constituyen la pirámide legislativa de las Comunidades de Propietarios.

Aunque no pertenecen propiamente a la citada pirámide, dado que no son normas en su sentido estricto, sin embargo, no podemos obviar la suma importancia de los ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTA DE PROPIETARIOS, siempre y cuando se hagan dentro del ámbito de sus competencias, que no sean radicalmente nulos, es decir contrarios a la Ley o los Estatutos, y que no hayan sido impugnados, dado que estos acuerdos tienen fuerza ejecutiva, pudiéndose acordar en Junta de Propietarios la prohibición de una determinada obra o un uso aprobado por los estatutos. Ello supone que, bajo las circunstancias indicadas, pueden colocarse en esta pirámide normativa, disponiendo comportamientos que no dejan de ser normas de actuación (lo que no quiere decir que estos acuerdos permitan contrariar los Estatutos), porque para ello sería necesario un acuerdo unánime y su modificación.

Resulta perfectamente aplicable a esta cuestión la doctrina sentada por la sentencia del Tribunal Supremo 700/2013 de fecha 6 de noviembre de 2013. Resolución que entre otras muchas establece que “los acuerdos adoptados en junta de propietarios, dentro del ámbito competencial que le atribuye el art. 14 LPH, no impugnados en el plazo de caducidad establecido por el art. 16 LPH, gozan de plena validez y ejecutividad”

“…. adoptado el acuerdo por la junta de propietarios dentro del ámbito propio de las competencias atribuidas a esta en el artículo 14 LPH – en el sentido de no autorizar la instalación en la terraza común del edificio de una estructura tipo toldo-carpa, y no habiendo sido impugnado por el ahora recurrente en el plazo legalmente establecido, el acuerdo debe considerarse válido y plenamente ejecutable”

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