¿Qué tienen en común Ayuso, Madrid y Airbnb? Los pisos turísticos

Ayuso, Madrid Airbnb

Tras la publicación el 2 de octubre de 2021 en el BOCM ORDEN 1244/2021, de 1 de octubre, de la Consejería de Sanidad, de las nuevas medidas preventivas para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, con fecha de entrada en vigor el 4 octubre de 2021, se establecen dos cambios fundamentales para las Comunidades de Propietarios:

a) AFOROS:
Se suprimen los aforos máximos permitidos para la celebración de las juntas de propietarios así como para los gimnasios y salas multiusos de las comunidades.

b) USO DE MASCARILLAS:
b.1) En Espacios cerrados, como regla general, salvo las excepciones previstas, su uso es obligatorio para los mayores de 6 años en espacios cerrados. Por lo tanto, en las comunidades, se mantiene la obligación del uso de la mascarilla en los portales, escaleras, ascensores, trasteros, garajes, gimnasios y salas multiusos, así como durante el transcurso de la celebración de una junta.
b.2) Espacios abiertos: En los espacios abiertos, es recomendable su uso cuando no se pueda mantener la distancia interpersonal de 1,5 metros salvo grupos de convivientes.

Estas nuevas medidas dictadas por la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid NO afectan en absoluto al cumplimiento de las medidas contenidas en el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo de ámbito estatal en relación a la suspensión de la obligación de celebración de las juntas de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021.

Ayuso, Madrid Airbnb

Asimismo, se han lanzado una serie de medidas de flexibilización en el horario de funcionamiento, instalación de terrazas, etc en bares, restaurantes y/o discotecas, así como de los apartamentos turísticos.

Con respecto a estos últimos, con el confinamiento, a Victor se le cortó de golpe la base de sus ingresos mensuales. Los dos áticos que tiene en el madrileño barrio de Chamberí, anunciados en la plataforma Airbnb, completaban sus ingresos como consultor de marketing, hasta que el virus le obligó a cerrar todo. Después, tuvo que empezar a reinventarse para poder arañar alguna reserva, bajando precios y cambiando la política de cancelación, hasta que en julio pudo recuperar la ocupación anterior a la pandemia. Eso sí, con precios todavía más bajos. En lo peor de la crisis, algunos auguraron que el covid acabaría con el alquiler vacacional. Lo que no habían conseguido las regulaciones autonómicas ni las legislaciones sobre el alquiler, parecía que lo haría un virus que paralizó abruptamente todos los viajes. Sin embargo, la profecía no parece haberse cumplido, en vista de las cifras que el sector ha experimentado este verano, en algunos casos incluso con valores previos a la pandemia. Según El Confidencial, Airbnb, la mayor plataforma de alquiler vacacional, anunció hace unos días que sus ingresos en el segundo cuatrimestre de este año habían aumentado en un 300% a nivel global comparado con el mismo periodo del año anterior, y un 10% respecto a 2019: de 1,21 millones de dólares a 1,3. Según opinan muchos expertos, como veníamos de cero, el crecimiento solo podía ser exponencial.

Ayuso, Madrid Airbnb

Y las comunidades de propietarios, ¿Qué pueden hacer cuando vuelvan a llenarse los pisos turísticos de sus edificios?

Los pisos turísticos han sido y siguen siendo un tema problemático en las comunidades de propietarios, fundamentalmente por el problema de las actividades ruidosas y molestas producidas por los usuarios de estos alojamientos que afectan a las relaciones entre los vecinos.
A Alberto, Presidente de una Comunidad en Las Rozas de Madrid, le preocupa la seguridad del inmueble al conocer que algunos vecinos de la Comunidad, que sospecha utilizan sus viviendas como apartamentos turísticos, entregan las llaves de acceso a la urbanización a muchas personas distintas, haciendo uso del conserje de la finca como si fuera su criado, y además recalca el mal uso que hacen de los aparatos del gimnasio de la comunidad que tanto dinero ha costado poner en marcha, y el aumento de las fiestas ilegales en tales viviendas.

Ayuso, Madrid Airbnb

¿Qué pueden hacer las comunidades de propietarios ante esta situación?

Según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, los Administradores de Fincas colegiados responden a las muchas dudas y distintas situaciones que se producen en las comunidades de propietarios que cuentan con pisos turísticos para su alquiler, entre las que se pueden destacar las siguientes:

  1. Las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico según lo establecido en el Articulo 17, apartado 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Esto solo es de aplicación para las nuevas viviendas turísticas, no para las que ya existían antes de la aprobación del Real Decreto-Ley mencionado.
  2. Si se producen actividades molestas, el Presidente o el Administrador de Fincas colegiado requerirá a la persona o personas que han alquilado el piso para que se cese en las actividades molestas. En los casos más extremos se puede acudir a los Agentes de la Autoridad competentes. Si estas actividades continúan, la única solución será dirigir el requerimiento de cesación directamente al propietario/a arrendador de este tipo de viviendas de uso turístico, contra quien posteriormente se interpondrá demanda judicial para el cese de estas actividades. El Juez puede acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia que puede conllevar el cierre de la vivienda turística por un tiempo determinado.
  3. Fuera del ámbito de Madrid, en Cataluña no es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, sino la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña y el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña. El propietario de la vivienda, o la persona gestora en quién delegue, debe entregar a las personas usuarias un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la Comunidad de Propietarios donde se integra la vivienda, si las hay. Este documento debe estar redactado, como mínimo, en los siguientes idiomas: catalán, castellano, inglés y francés.
Ayuso, Madrid Airbnb

Sonia, Presidenta de un Edificio en San Sebastián de los Reyes, pregunta: ¿LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PUEDE ESTABLECER UNA CUOTA MAYOR A LOS PROPIETARIOS QUE DESTINAN SUS VIVIENDAS A ALQUILER TURÍSTICO?
La respuesta es afirmativa, la Junta de Propietarios puede acordar una cuota especial de gastos para estos propietarios o también un incremento en la participación de los gastos
comunes siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

Además, tanto el pago de una cuota especial como el incremento en la participación de los gastos comunes tiene que ser aprobado en Junta de Propietarios por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Estas subidas se aplican por el uso excesivo de los elementos comunes por parte de las personas a las que el propietario/a alquila su piso turístico. El promotor inicial o la propia comunidad pueden haber establecido limitaciones. Por este motivo, quien esté interesado en establecer un piso turístico, debe informarse sobre las posibles limitaciones existentes en los estatutos o la escritura o la división horizontal. También se debe comprobar la normativa sectorial tanto autonómica como local y verificar si puede cumplir con todos los requisitos administrativos.

Por último, según recomienda el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, la comunidad puede aprobar un Reglamento de Régimen Interno que regule los detalles de la convivencia y el uso adecuado de los elementos y servicios comunes. Estas normas de uso interno se pueden aprobar y modificar tantas veces como se considere necesario, y solo requieren el acuerdo por mayoría de la Junta General.

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