Es una escena más común de lo que parece: llegas a casa y te encuentras con un cartel publicitario o informativo en la fachada del edificio. Tal vez se trata de un anuncio comercial, un cartel de una inmobiliaria vendiendo un piso, o una lona de obra anunciando una reforma. Y entonces surge la duda: ¿pueden poner un cartel en mi fachada si yo no estoy de acuerdo? ¿Qué dice la ley? ¿Qué decisiones debe tomar la comunidad? ¿Qué derechos tienes como propietario?
En este artículo te explicamos qué dice la normativa y qué se puede (y no se puede) hacer en estos casos.
La fachada: un elemento común
Lo primero que debemos tener claro es que la fachada de un edificio es un elemento común, es decir, no pertenece a un solo propietario, sino a toda la comunidad. Esto implica que cualquier intervención en ella —incluido colocar un cartel, una lona o cualquier tipo de anuncio— debe contar con la aprobación de la comunidad de propietarios.
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), toda alteración de un elemento común debe ser aprobada por la comunidad, y dependiendo del tipo de intervención, se requerirá una mayoría simple, cualificada o incluso la unanimidad.
¿Qué tipo de cartel se quiere colocar?
No es lo mismo instalar un cartel pequeño de “se vende piso” en una ventana privada o en el tablón de anuncios de la Comunidad, que colocar una lona publicitaria de gran tamaño que cubre parte de la fachada. Y tampoco es lo mismo un cartel informativo temporal por obras autorizadas que un anuncio comercial con ánimo de lucro. Estas diferencias importan, y mucho, a efectos legales y comunitarios. Veamos algunos ejemplos:
1. Carteles en ventanas o balcones privados
Si el cartel está colocado en una parte privativa (por ejemplo, la ventana del propietario que vende su piso), no necesita el permiso de la comunidad, salvo que exista una norma estatutaria que lo prohíba o que altere significativamente la estética del edificio.
2. Lonas o carteles en la fachada común
En este caso, sí es necesario el acuerdo de la comunidad. Si se trata de un cartel con fines publicitarios, que genera ingresos para la comunidad, lo habitual es que se someta a votación. La colocación de un cartel en un elemento común sin acuerdo puede considerarse ilegal, y cualquier vecino puede impugnarla.
3. Carteles informativos por obras o reformas
En ocasiones, se colocan carteles en la fachada para informar de una obra, de una licencia o de la empresa que la ejecuta. Estos carteles suelen estar relacionados con la legalidad urbanística y son temporales. En general, si están vinculados a una actuación aprobada por la comunidad o legalmente obligatoria, no requieren un acuerdo específico adicional.
¿Y si me opongo? ¿Tengo derecho a impedirlo?
Tu oposición como propietario tiene valor, pero no puede anular por sí sola la decisión de la mayoría de la comunidad, siempre que esta cumpla con los requisitos legales. Es decir, si la comunidad ha aprobado correctamente la colocación del cartel, con los votos necesarios y en Junta convocada con ese orden del día, no puedes impedirlo simplemente porque no estás de acuerdo.
Ahora bien, si consideras que la decisión:
- No ha sido aprobada conforme a la ley (por ejemplo, no se ha votado en junta o no se ha alcanzado la mayoría necesaria)
- Vulnera los estatutos o el título constitutivo de la comunidad
- Afecta de forma desproporcionada a tu propiedad privativa
En estos tres casos sí puedes impugnarla judicialmente. Tienes un plazo de tres meses desde que se adopta el acuerdo para presentar una demanda, siempre que hayas votado en contra o hayas estado ausente de la junta.
¿Puede la comunidad alquilar la fachada para publicidad?
Sí, pero con condiciones. Si la comunidad decide alquilar una parte de la fachada a una empresa publicitaria, debe hacerlo con acuerdo previo. Lo más habitual es que este tipo de decisiones se adopten por mayoría cualificada (tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación).
Los ingresos obtenidos por ese alquiler suelen destinarse al mantenimiento del edificio o a reducir las cuotas de los vecinos, pero es imprescindible que exista una aprobación formal.
En resumen
- La fachada es un elemento común y cualquier cartel en ella debe ser aprobado por la comunidad.
- Si el cartel está en una zona privativa y no altera la estética, puede colocarse sin permiso.
- No puedes impedir por ti solo una decisión comunitaria legalmente adoptada.
- En caso de desacuerdo, puedes impugnar el acuerdo dentro de plazo.
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