El verano es una época esperada por muchos propietarios, pero también supone un reto para las comunidades de vecinos. Durante julio y agosto aumenta el número de viviendas vacías, disminuye la presencia habitual de residentes y, en algunos casos, se incrementa el uso de determinadas instalaciones comunes, como piscinas, jardines o zonas deportivas.
Por eso, preparar la comunidad antes del periodo vacacional es una medida clave para garantizar la seguridad, evitar incidencias y asegurar que cualquier problema pueda resolverse con rapidez. Una buena planificación permite disfrutar de las vacaciones con mayor tranquilidad y evita que pequeños inconvenientes se conviertan en grandes problemas.
Revisar las instalaciones antes del verano
Las semanas previas a las vacaciones son un buen momento para realizar una revisión preventiva de los principales elementos de la comunidad.
Es recomendable comprobar el correcto funcionamiento de:
- Puertas automáticas y sistemas de acceso
- Ascensores
- Alumbrado de zonas comunes
- Sistemas de videovigilancia y control de accesos
- Equipos de bombeo y sistemas de riego
- Piscinas y zonas ajardinadas
- Instalaciones eléctricas y de protección contra incendios
Especial atención a la piscina comunitaria
Una revisión a tiempo permite detectar posibles averías y reducir el riesgo de incidencias durante los meses en los que la comunidad cuenta con menos residentes permanentes.
Con motivo del inicio de la temporada de piscinas, se recuerda que el Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales, establece la obligación de coordinar las actividades preventivas cuando en un mismo centro de trabajo concurren personas trabajadoras de distintas empresas o profesionales autónomos.
Durante la temporada estival es habitual que en las instalaciones de las piscinas comunitarias desarrollen su actividad empresas y profesionales dedicados al socorrismo, mantenimiento de piscinas, limpieza, jardinería, reparación de instalaciones y otros servicios auxiliares. En estos supuestos, resultan de aplicación las obligaciones de coordinación de actividades empresariales previstas en la citada normativa.
A estos efectos, la comunidad de propietarios, como titular del centro de trabajo, deberá disponer de la información relativa a los riesgos existentes en las instalaciones y a las medidas de emergencia aplicables, facilitando el adecuado intercambio de información preventiva entre las empresas y profesionales que desarrollen actividades en las zonas comunes.
Por lo cual se recomienda que la identificación de los riesgos del centro de trabajo, la determinación de las medidas preventivas y la elaboración de la información relativa a las medidas de emergencia sean realizadas por técnicos o profesionales con formación y capacitación adecuada en materia preventiva.
Ello permite garantizar la adecuada gestión de la coordinación de actividades empresariales y la suficiencia técnica de la documentación preventiva que debe ponerse a disposición de las empresas y profesionales concurrentes.
¿Por qué la comunidad tiene obligaciones preventivas?
Porque el Real Decreto 171/2004 considera a la comunidad de propietarios como titular del centro de trabajo respecto de las zonas comunes del inmueble.
Es decir, aunque la comunidad no sea la empresa que contrata a los trabajadores ni tenga empleados propios, sí es la titular de las instalaciones donde esos trabajadores desarrollan su actividad.
Por ello, la normativa le obliga a informar a las empresas concurrentes sobre los riesgos existentes en dichas instalaciones y sobre las medidas de emergencia aplicables.
La comunidad de propietarios no tiene que evaluar los riesgos propios de la actividad de cada empresa, sino los riesgos existentes en las instalaciones comunes donde esas empresas van a trabajar.
¿Qué riesgos debe identificar la comunidad?
La comunidad debe informar de aquellos riesgos que derivan de sus instalaciones o elementos comunes, por ejemplo:
- Cuadros eléctricos y salas de máquinas.
- Cuartos de bombas y depuradoras.
- Riesgo de caída en cubiertas.
- Escaleras de acceso a zonas técnicas.
- Cuartos de contadores.
- Productos químicos almacenados en la piscina.
- Riesgo de atrapamiento en puertas automáticas.
- Sistemas contra incendios.
- Vías de evacuación y emergencias.
Estos riesgos son conocidos o deben ser conocidos por quien gestiona el edificio, ya que forman parte de sus instalaciones.
¿Qué riesgos debe evaluar cada empresa?
La empresa contratada sigue siendo responsable de evaluar los riesgos de su propia actividad.
Por ejemplo:
Empresa de jardinería
- Uso de desbrozadoras.
- Utilización de motosierras.
- Proyección de partículas.
- Manipulación manual de cargas.
Empresa de mantenimiento de piscinas
- Manipulación de cloro y reactivos químicos.
- Riesgo químico.
- Trabajos en espacios reducidos.
- Operaciones de mantenimiento de equipos.
Empresa de limpieza
- Utilización de productos químicos.
- Riesgo de caídas al mismo nivel.
- Uso de maquinaria de limpieza.
Todo ello corresponde a la evaluación de riesgos de cada empresa, no a la comunidad.
¿Por qué no puede hacerlo únicamente la empresa?
Porque la empresa conoce perfectamente los riesgos de su actividad, pero puede desconocer los riesgos específicos del edificio donde va a trabajar.
Por ejemplo:
Una empresa de mantenimiento de piscinas puede saber cómo manipular cloro de forma segura, pero no tiene por qué saber que:
- Existe un cuarto técnico con ventilación deficiente.
- Hay una instalación eléctrica próxima a la depuradora.
- Existen zonas de acceso restringido.
- El edificio dispone de una vía de evacuación concreta.
- Hay trabajos simultáneos previstos por otras empresas.
Esa información solo puede proporcionarla quien conoce las instalaciones: la comunidad o su representante (normalmente el administrador de fincas).
Ejemplo práctico en una piscina comunitaria
Imaginemos una comunidad donde coinciden:
- Un socorrista.
- Una empresa de mantenimiento de piscina.
- Una empresa de jardinería.
La empresa de mantenimiento conoce los riesgos del tratamiento químico del agua.
La empresa de jardinería conoce los riesgos de utilizar maquinaria de corte.
Pero ninguna de ellas conoce necesariamente:
- Dónde están las salidas de emergencia.
- Qué hacer en caso de incendio.
- Qué zonas tienen acceso restringido.
- Qué productos peligrosos se almacenan en la comunidad.
- Qué otras empresas están trabajando simultáneamente.
Por ello, la comunidad debe facilitar esa información y coordinar la concurrencia de actividades.
¿Debe la comunidad contratar una evaluación de riesgos?
En la práctica, sí es muy recomendable.
La mayoría de presidentes y juntas directivas carecen de formación técnica en prevención de riesgos laborales y difícilmente pueden identificar correctamente los riesgos existentes en zonas comunes.
Por ello, muchas comunidades encargan a un técnico especializado:
- La identificación de riesgos de las instalaciones.
- La elaboración de fichas informativas para proveedores.
- Los planes de emergencia y evacuación.
- La documentación necesaria para la coordinación de actividades empresariales.
De esta forma se garantiza que la información facilitada a las empresas tenga una base técnica suficiente y que la comunidad pueda acreditar el cumplimiento de sus obligaciones legales.
Reforzar la seguridad de la comunidad
La seguridad es una de las principales preocupaciones durante el verano. La ausencia de muchos propietarios hace especialmente importante mantener unas medidas preventivas adecuadas.
Algunas recomendaciones básicas son:
- Comprobar que las puertas de acceso cierran correctamente.
- Revisar el funcionamiento de cámaras y sistemas de videovigilancia.
- Controlar que las llaves, mandos o tarjetas de acceso estén correctamente gestionados.
- Mantener una iluminación adecuada en las zonas comunes.
- Informar a los vecinos sobre la importancia de no facilitar el acceso a personas desconocidas.
En las grandes comunidades o urbanizaciones, disponer de personal de conserjería o vigilancia puede aportar una mayor tranquilidad y permitir una respuesta más rápida ante cualquier incidencia.
Organizar un protocolo de actuación ante incidencias
Aunque muchas viviendas permanezcan vacías, los problemas no se toman vacaciones. Una fuga de agua, una avería eléctrica o una incidencia en la piscina pueden producirse en cualquier momento.
Por eso, es conveniente que la comunidad tenga definidos algunos aspectos básicos:
- Teléfonos de emergencia y de las empresas de mantenimiento
- Contacto del administrador de fincas
- Procedimiento para comunicar averías
- Personas de referencia en caso de urgencia
- Horarios y protocolos de actuación
Contar con una organización clara permite actuar con rapidez y minimizar los daños.
Facilitar la comunicación con los propietarios
Durante el verano es habitual que muchos vecinos se encuentren fuera durante semanas. Mantener una comunicación fluida es fundamental para informar sobre cualquier incidencia o actuación que pueda surgir.
Las herramientas digitales permiten hoy en día mantener a todos los propietarios informados de forma sencilla, independientemente del lugar en el que se encuentren.
Aplicaciones de gestión, correos electrónicos o plataformas de comunicación facilitan el envío de avisos y mejoran la coordinación entre vecinos, junta directiva y administrador.
Controlar el acceso de proveedores y empresas externas
Los meses de verano son también una época habitual para realizar trabajos de mantenimiento, jardinería o pequeñas obras.
Por ello, resulta importante llevar un control adecuado de los proveedores que acceden a la comunidad y coordinar correctamente los horarios y las tareas previstas.
Una planificación adecuada evita molestias innecesarias y garantiza que los servicios se desarrollen con normalidad.
Recordar las normas de convivencia
El verano suele traer consigo un mayor uso de las zonas comunes y, en ocasiones, más conflictos relacionados con el ruido, las reuniones o el uso de las instalaciones.
Antes del inicio de la temporada estival puede ser útil recordar a todos los vecinos las normas de convivencia establecidas por la comunidad, especialmente aquellas relacionadas con:
- Horarios de piscina.
- Uso de jardines y zonas deportivas.
- Celebraciones y reuniones.
- Ruidos en horarios nocturnos.
- Uso responsable de las zonas comunes.
La prevención y una comunicación clara ayudan a evitar muchos problemas.
Una comunidad preparada es una comunidad más tranquila
La llegada del verano no tiene por qué traducirse en un aumento de las incidencias. Al contrario, una buena planificación y una gestión profesional permiten que las comunidades funcionen con normalidad incluso durante los meses en los que muchos propietarios están fuera.
En comunidades de gran tamaño, donde conviven cientos de vecinos y existen numerosas instalaciones comunes, anticiparse es la mejor forma de garantizar la seguridad, el buen funcionamiento de los servicios y la tranquilidad de todos los residentes.
Porque unas vacaciones más tranquilas empiezan mucho antes de hacer las maletas.