Ser presidente de una comunidad de propietarios en 2026 exige algo más que convocar juntas, firmar órdenes del banco y autorizar el pago de facturas: la normativa reciente y las políticas municipales y autonómicas están cambiando con fuerza (ascensores, subvenciones para rehabilitación, gestión de impagos y ordenanzas fiscales) y conviene anticiparse para no llevarse sorpresas. Aquí tienes una guía práctica y directa con lo esencial que debes vigilar y las medidas concretas que puedes impulsar.
1. Marco legal: actualiza tu conocimiento de la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal sigue siendo la base, pero ha recibido modificaciones y propuestas que afectan a juntas, obras y obligaciones de los propietarios; consulta siempre la versión consolidada en el BOE y asesórate con tu administrador o un abogado en caso de dudas.
Qué hacer: guarda la versión actualizada de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y un resumen de las disposiciones que afectan a tu comunidad (votaciones, mayorías, fondos, obras).
2. Morosidad y vías previas: mediación y MASC
Nuevas obligaciones para usar Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de litigar están complicando la reclamación rápida de deudas comunitarias. Eso puede retrasar los procesos monitorios y encarecer la recuperación de impagos. Planifica protocolos internos para intentar la conciliación y coordina con el administrador para documentar intentos de cobro.
Qué hacer: actualiza el procedimiento de cobro (avisos, actas, mediación) y valora pólizas de seguro que cubran impagos o líneas de crédito puente o negocia con tu administrador que te aplique una tarifa plana por cada reclamación judicial interpuesta.
3. Ascensores y accesibilidad: plazos y revisiones
La normativa técnica y de seguridad de ascensores se reforzó recientemente; las revisiones y las exigencias de adaptación (seguridad, accesibilidad) imponen plazos de subsanación que puede implicar importantes desembolsos económicos que pueden incrementar al alza el presupuesto ordinario de la comunidad. Además, las solicitudes de accesibilidad por parte de mayores o personas con discapacidad siguen pudiendo activar obligaciones de obras en el edificio.
Qué hacer: solicita informe técnico del ascensor y calendario de inspecciones, incluye en el presupuesto anual una previsión para posibles obras o mejoras o actualización del presupuesto ordinario como consecuencia del incremento del coste del mantenimiento de los ascensores.
4. Inspecciones legales obligatorias
A continuación figuran todas las inspecciones que por imperativo legal tienen que pasar todas las comunidades de acuerdo a la siguiente periodicidad y/o antigüedad:
Inspecciones eléctricas
Cada 10 años:
– Edificios con con más de 16 viviendas/locales
– Potencia instalada: superior a 100 kW
Cada 5 años:
– Garajes con más de 24 plazas
– Piscinas con una potencia superior a 10 kW
– Alumbrado exterior con potencia con una potencia superior a 5 kW
Ascensores
Cada 2 años:
-Edificios industriales y de pública concurrencia
Cada 4 años:
– Edificios con más de 20 viviendas o más de 4 plantas
Cada 6 años:
-Resto de edificios
Cambio de empresa de mantenimiento:
-Todos los ascensores
Eficiencia Energética
Cada 2 años:
-Calefacción de más de 70 kW (otros combustibles)
Cada 4 años:
-Calefacción centralizada de más de 70 kW (gas o renovable)
Cada 5 años:
-Refrigeración de más del 70 kW
Cada 12 años:
-Control general de inspección
Protección Contra Incendios
Cada 10 años:
-Garajes de más de 500 m²
– Zonas de riesgo alto: Calderas de más de 600 kW y trasteros de más de 500 m²
Depósitos de Gasoil
Cada 10 años:
-Interior: 1.000–3.000 L
-Exterior: 1.000–5.000 L
Cada 5 años:
-Interior: más de 3.000 L
-Exterior: más de 5.000 L
-Tanques enterrados de pared simple
Instalaciones de Gas
Cada 5 años:
-Instalaciones comunes
-Instalaciones interiores
ITE – Inspección Técnica del Edificio
Cada 10 años:
-Edificios con más de 30 años
5. Rehabilitación energética: ayudas y oportunidades
Existen programas estatales y autonómicos (NextGeneration/PRTR y convocatorias de la Comunidad de Madrid) que financian obras de eficiencia energética (fachadas, envolvente, calderas, instalaciones comunes y comunidades de propietarios). Aprovechar estas ayudas reduce la factura a largo plazo y puede ser prioritario para proyectos de rehabilitación.
Qué hacer: encargar un estudio de eficiencia/diagnóstico energético y consultar plazos de convocatoria; preparar proyectos agrupados para maximizar la subvención.
6. Fiscalidad y tasas municipales (Madrid) — impacto real en 2026
El Ayuntamiento de Madrid ha impulsado una bajada del tipo de IBI para 2026, lo que puede aliviar la carga fiscal de los inmuebles; sin embargo, otras tasas (basuras, vados, licencias) pueden variar por ordenanzas municipales y afectar el presupuesto comunitario. Revisa las ordenanzas fiscales locales cada ejercicio.
Qué hacer: incorpora escenarios fiscales en el presupuesto (mejor, igual, peor) y verifica cargos municipales al inicio de cada ejercicio.
7. Juntas y tecnología: telemática y actas
La posibilidad de celebrar juntas por medios telemáticos se ha debatido y en la práctica es viable si se garantiza la identidad y la participación; conviene protocolizarlo para evitar impugnaciones y facilitar la asistencia.
Qué hacer: acordar normas de juntas mixtas (presencial/online), elegir plataforma fiable y recoger en acta la identificación de asistentes y el sistema de votación.
8. Fondo de reserva y planificación financiera
La obligación legal de dotar un fondo (mínimo orientativo: 10% del último presupuesto ordinario) debe cumplirse y revisarse anualmente para afrontar obras y emergencias. Mantén la transparencia contable y comunica a propietarios el estado del fondo.
Qué hacer: elaborar un plan plurianual de inversiones (rehabilitación, ascensor, fachadas) y destinar aportaciones específicas si se prevén obras.
9. Contratos, seguros y administradores
Revisa contratos de mantenimiento (calderas, ascensor, portería), pólizas de seguro (RC, daños, impagos) y la relación con el administrador de fincas: sus funciones ahora pueden incluir más mediación y gestión documental. Actualiza los proveedores y exige certificados y garantías por escrito.
10. Comunicación y prevención de conflictos
Con mayores trámites administrativos (subvenciones, mediación) y obras, la clave es la transparencia: informar por escrito, celebrar reuniones aclaratorias y ofrecer un calendario de obras y pagos reduce reclamaciones y resistencias.
Ser presidente en 2026 implica anticipar cambios normativos, gestionar proyectos de eficiencia y adaptarse a nuevos procedimientos (mediación, ayudas públicas, normativa de ascensores). Haz un inventario técnico y administrativo ahora, prioriza un estudio energético y presupuestos plurianuales, y mantén la comunicación transparente con los vecinos.
Y para el 2027: el controvertido Verifactu
Aunque se acaba de suspender por un año su aplicación, todas las comunidades de propietarios estarán obligadas a la remisión automática de facturas de sus proveedores de mantenimiento.
El pasado miércoles 3 de diciembre se aprobó el Real Decreto Ley 15/2025 por el que se postpone la entrada en vigor del Real Decreto 1007/2023, más conocido como Decreto Veri*Factu, Este Decreto cuya entrada en vigor ha sido aplazada ha creado mucha confusión.
El Decreto referido, desarrollaba la Ley 11/2021 Ley prevención y lucha contra el fraude fiscal. Esta Ley hoy se encuentra en vigor, y este Decreto además de desarrollar dicha Ley en los aspectos de la confección de las facturas, esto es, las condiciones que deben cumplir los programas informáticos, hoy denominados SIF (Sistemas Informáticos de Facturación) creó el controvertido concepto Veri*Factu.
¿Qué es Veri*Factu?
Esta figura aparece regulada en concreto en los artículos 15 y 16 de dicho Decreto, que dice así:
Artículo 15. Posibilidad de remisión de los registros de facturación generados a la Administración tributaria.
Los obligados tributarios que, de acuerdo con el artículo 3 de este Reglamento, utilicen sistemas informáticos para el cumplimiento de la obligación de facturación podrán remitir voluntariamente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, de forma automática y segura por medios electrónicos, todos los registros de facturación generados por los sistemas informáticos a que se refiere la letra a) del artículo 7 de este Reglamento de acuerdo con las especificaciones técnicas que se establezcan para la remisión.
El artículo 16 dice lo siguiente:
Artículo 16. Sistema de emisión de facturas verificables.
1. Aquellos sistemas informáticos indicados en la letra a) del artículo 7 de este Reglamento que, cumpliendo con todas las obligaciones que impone este Reglamento y de acuerdo a las especificaciones técnicas que se establezcan, sean utilizados por el obligado tributario para remitir efectivamente por medios electrónicos a la Agencia Estatal de Administración Tributaria de forma continuada, segura, correcta, íntegra, automática, consecutiva, instantánea y fehaciente todos los registros de facturación generados tendrán la consideración de «Sistemas de emisión de facturas verificables» o «Sistemas VERI*FACTU».
Como vemos tras la lectura de este Decreto, y en concreto los artículos 15 y 16 transcritos podemos concluir lo siguiente: el uso de un programa de facturación NO es obligatorio; ahora bien, si hago uso de un programa de facturación, ahora (SIF) este debe encontrarse adecuado a las normas técnicas exigidas por la Ley 11/2021 ya en vigor, Ley desarrollada por el Decreto (Real Decreto 1007/2023).
Descárgate el Manual Básico del Presidente de la Comunidad de Propietarios