diferencia elementos privados comunes comunidad

Mandamiento 1: Conocerás la diferencia entre un elemento privativo, común… y los comunes de uso privativo

Para poder establecer claramente esta diferencia, debemos partir de lo que se denomina vivir en régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL, que es una forma especial de propiedad que conlleva dos derechos distintos y complementarios:

1. Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, lo que constituye propiamente tu vivienda, plaza de garaje, local, parcela, despacho profesional, etc. y que comúnmente se identifica como finca.

2. Y una copropiedad, con los demás dueños de tales fincas, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Estos son los elementos que el Código Civil, cuando reguló por primera vez en España este régimen, describió, en su artículo 396, como “elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, entre los que citaba, a modo de ejemplo, el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados, fachadas, patios, etc.

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Elementos comunes de uso privativo

No obstante, debe tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial, que establece que hay elementos privados que no tienen esencialmente ese carácter, sino que les viene atribuido por uso o destino, mencionando expresamente los patios interiores o terrazas, que pueden ser elementos comunes de uso privativo si así se ha dispuesto en el título constitutivo de la comunidad.

De esta forma, todo propietario de un piso, apartamento, estudio, local, trastero, garaje o parcela, susceptibles de aprovechamiento individualizado dentro de un edificio, urbanización, entidad urbanística o complejo, goza de un derecho singular y exclusivo sobre dicho bien y es copropietario, junto con los demás vecinos de los elementos comunes existentes en los referidos edificios, urbanizaciones o complejos, lo que conforman las Comunidades de Propietarios, un condominio del que son titulares todos los propietarios, que exige un régimen de funcionamiento para el adecuado uso y mantenimiento de los bienes que lo constituyen, entidades jurídicas compuestas por el total de propietarios de un mismo edificio, que se rigen por el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal, los Estatutos de la comunidad y ya en un escalón inferior, pero más ceñido a las necesidades particulares de la comunidad, por el denominado Reglamento de Régimen Interno.

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Naturaleza jurídica de la Comunidad

Sobre su naturaleza jurídica, debemos recordar que la Ley de Propiedad Horizontal no reconoce a la Comunidad de Propietarios personalidad jurídica, de tal forma que son los individuos los que la componen (propietarios), y no el grupo como tal, los sujetos de derechos y obligaciones, quienes aparecen representados por el Presidente, a quien le asiste la facultad de representar a la propia Comunidad en juicio y fuera de él. Dicha circunstancia constituye un problema, pues exigiría que en los procedimientos se personaran todos los vecinos y no la comunidad, circunstancia que fue resuelta procesalmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil, creando lo que denomina “entes sin personalidad jurídica”, a los que la Ley reconoce “capacidad para ser parte”, de tal forma que el Presidente comparece en juicio en representación de la comunidad como tal entidad, y no de cada uno de sus vecinos.

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