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¿Qué quórum hace falta para validar un acuerdo sobre un asunto que aparece en el orden del día de la convocatoria de una junta de propietarios?
   
¿Cómo es posible que se consigan las mayorías necesarias cuando a las Juntas de mi Comunidad asisten muy pocos propietarios?
   
¿Me puedo negar a contribuir a los gastos que se deriven de mejoras de los servicios o instalaciones de la Comunidad acordados en la Junta de Propietarios?
   
¿Qué gastos de la Comunidad son de obligado cumplimiento por todos los propietarios?
   
Quiero instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada. ¿Es necesaria autorización previa de la Junta de Propietarios?
   
Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de Comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
   
¿Qué hacemos si tenemos un vecino que no paga las cuotas de la Comunidad desde hace meses?
   
¿Qué hacemos si tenemos un vecino en la Comunidad que no para de hacer ruidos por la  noche?
   
¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
   
¿Puedo negarme a desempañar el cargo de Presidente de la Comunidad?
   
¿Qué diferencias hay entre el Reglamento de Régimen Interno y los Estatutos?
   
¿Puede la Comunidad de Propietarios limitar el derecho a alquilar pisos o locales?
   
¿Puede limitar la Comunidad la tenencia de animales domésticos?
   
¿Necesito pedir autorización para hacer una obra en mi piso?
   
¿Tengo obligación de permitir la entrada a mi piso, apartamento turístico o local para la realización de una reparación?
   
¿Es posible prescindir de los servicios de portería?
 
 
 
 

¿Qué quórum hace falta para validar un acuerdo sobre un asunto que aparece en el orden del día de la convocatoria de una junta de propietarios?

   
Depende del asunto de que se vaya a tratar en la Junta. Existen 5 tipos de quórum:
   
UNANIMIDAD: será necesaria para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal (escrituras) o en los Estatutos de la Comunidad, a excepción de los supuestos que se indican en los apartados 2 y 3 siguientes.
   
3/5 PARTES (tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen: a) el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al titulo constitutivo o a los Estatutos de la Comunidad y b) el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
   
MAYORÍA (mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos aunque supongan modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad.
   
UNA TERCERA PARTE (tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (ej: instalación de gas natural, antena parabólica, etc). Ver ¿Me puedo negar a contribuir a los gastos que se deriven de mejoras de los servicios o instalaciones de la Comunidad que acuerde la Junta de Propietarios?
   
MAYORÍA: se distinguirán dos casos: a) cuando la Junta se celebre en primera convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos b) cuando la Junta se celebre en segunda convocatoria (normalmente media hora más tarde de la primera convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la Junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al título constitutivo ni a los Estatutos.
   
  Nota importante:
Resulta aconsejable que quienes hayan asistido a alguna Junta y no estén conformes con los acuerdos adoptados, manifiesten su disconformidad por escrito al Presidente o Administrador, en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo. De no manifestar nada en contra, en el plazo indicado, se computa su voto como favorable en los supuestos señalados en los apartados 1, 2 y 3.
   
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¿Cómo es posible que se consigan las mayorías necesarias cuando a las Juntas de mi Comunidad asisten muy pocos propietarios?

   

La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o apartamento turístico. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar el domicilio habitual para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.

   
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¿Me puedo negar a contribuir a los gastos que se deriven de mejoras de los servicios o instalaciones de la Comunidad acordados en la Junta de Propietarios?

   

En principio, no. La ley dice que, “según su naturaleza y características”, será obligatorio para todo propietario contribuir a su coste, cuando se adopten acuerdos para realizar innovaciones en el inmueble (ej: nuevas instalaciones, servicios o mejoras) requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.  No obstante, de no ser así, únicamente será obligatorio su pago cuando la cuota resultante de la innovación no exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gasto, incluso en el caso de no poder privársele de la mejora o ventaja. Ver ¿Qué gastos de la Comunidad son de obligado cumplimiento por todos los propietarios?

   
 

Nota importante:
La Ley establece un factor variable e indeterminado, como es la “naturaleza y características del inmueble” para apreciar si, en función de dichas circunstancias, las nuevas instalaciones, servicios o mejoras que se acuerden, son requeridas o no para su adecuación a la conservación, habitabilidad y seguridad, lo que implica que en cada caso se deberá determinar dicho carácter necesario, por lo que las discrepancias, ante obras importantes de nuevos servicios e instalaciones, deberán resolverse judicialmente en la mayoría de los casos.

Como excepción a lo anteriormente expuesto, la instalación de infraestructuras comunes para el acceso o servicios de telecomunicaciones o adaptación de las existentes, reguladas en el Real Decreto Ley 1/1998 de 27 de febrero, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la energía solar o de nuevos suministros energéticos colectivos, no podrán ser repercutidos en ningún caso a aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor de dicho acuerdo.
   
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¿Qué gastos de la Comunidad son de obligado cumplimiento por todos los propietarios?

   
1 Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Todo propietario debe contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente acordado por unanimidad en la Junta de propietarios.
   
2 Constitución de un fondo de reserva, cuya titularidad corresponderá a todos los efectos a la Comunidad, y que estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario aprobado. Todo propietario debe participar obligatoriamente, con arreglo a su respectiva cuota de participación. Durante el primer año, el fondo de reserva no podrá ser inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la Comunidad. A partir del segundo año, el fondo no será inferior al 5% del presupuesto ordinario. Las cantidades gastadas deberán reponerse al inicio del siguiente ejercicio.
   
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Quiero instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada. ¿Es necesaria autorización previa de la Junta de Propietarios?

   

En principio, si. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime del resto de los propietarios.

Ahora bien, es necesario hacer una serie de matizaciones a esta afirmación:

   
1 Deberás consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de este tipo de aparatos, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo (normalmente la cubierta del edificio) Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad,  debiendo tenerse en cuenta a este respecto que se computarán como favorables los votos de los propietarios ausentes, que hayan sido debidamente citados para la Junta, que no manifiesten su discrepancia (en el plazo de 30 días naturales desde la comunicación del acuerdo en el domicilio designado o colocada en el tablón de anuncios si la anterior no hubiera sido posible), por comunicación fehaciente (escrito sellado, telegrama o burofax) dirigida al Secretario o Administrador. Ver: ¿Qué quórum hace falta para validar un acuerdo sobre un asunto que aparece en el orden del día de la convocatoria de una junta de propietarios?
   
2 Deberás tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el tuyo es de similares características supondría un agravio comparativo para ti que pretendieran impedirle instalar el tuyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.

Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.
   
3 Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios.

En principio, si el aparato requiriera una gran perforación en el muro sería necesaria unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría de los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato. Esta mayoría, si se produce en primera convocatoria, consiste en la aprobación por la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y, en segunda convocatoria, en la aprobación por la mayoría de los asistentes siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

En cualquier caso, si finalmente usted instala un aparato de aire acondicionado, debe tener en cuenta que no ocasione molestias de ruidos a los vecinos ya que podría tener problemas si sobrepasa el nivel de decibelios permitido que normalmente se establece en la normativa municipal.
   
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Cuando compro una vivienda o apartamento turístico, ¿tengo obligación de pagar los gastos de Comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?

   

Depende. En el momento de otorgar la escritura, el que vende la vivienda o apartamento turístico, tiene obligación de aportar una certificación del Administrador con el visto bueno del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si la vivienda o apartamento turístico está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.
La ley establece que el comprador de la vivienda o apartamento turístico, responde de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, pero en este caso la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá el comprador no es responsable.

   
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¿Qué hacemos si tenemos un vecino que no paga las cuotas de la Comunidad desde hace meses?

   

Como vecino, puedes proceder de la siguiente manera:

   
1 Pedir al Administrador, con el visto bueno del Presidente de la Comunidad, que se ponga en contacto con el propietario moroso para intentar negociar el pago del importe de la deuda pendiente de una forma amistosa.
   
2 Si en un plazo razonable (ej: 15 días aprox.) el moroso no ha realizado el pago de los importes pendientes o ha sido imposible contactar con el mismo, pedir al Administrador (con el visto bueno del Presidente de la Comunidad) que proceda a notificarle por carta, en su buzón o domicilio particular (en caso de que tenga arrendada la vivienda), el importe de la deuda pendiente y requerimiento de su pago, para que quede constancia como soporte documental ante un eventual juicio contra el mismo.
   
3 Si en el plazo de otros 15 días el moroso sigue sin pagar, solicitar al Administrador (con el visto bueno del Presidente) que se convoque una junta extraordinaria para certificar el importe de la deuda  y acordar si se interpone una demanda en el juzgado para reclamar los importes pendientes. 
   

RESULTADO: La nueva ley establece la aplicación de un procedimiento judicial (procedimiento monitorio) sumamente ágil. Presentada la demanda, el juez requerirá al demandado para que en el plazo de 20 días pague o alegue su oposición:

   
1 Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el juez dictará que se despache su ejecución, para lo cual se procederá al embargo de la vivienda o apartamento turístico o local del propietario moroso por un valor equivalente a la deuda que tenga con la Comunidad. La Comunidad de Propietarios tendrá preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos. Si la demanda es estimada por el Juez, la Comunidad recuperará los gastos de abogado o procurador incurridos en la reclamación judicial de las cuotas impagadas. En caso de que el moroso abonase la deuda existente con la Comunidad, una vez que el Juez le hubiese requerido para ello, deberá abonar los gastos que haya ocasionado a la Comunidad hasta ese momento.
   
2 Si el demandado comparece y se opone, el juicio seguirá por sus trámites legales (juicio verbal) pero la Comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes, a fin de garantizar el cobro de la deuda.
   
Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.
   
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¿Qué hacemos si tenemos un vecino en la Comunidad que no para de hacer ruidos por la  noche?

   

Cuando el propietario o inquilino (si el piso está alquilado) de una vivienda realicen de una manera continuada ruidos por la noche que sean molestos para el resto de propietarios, cualquier vecino de la Comunidad podrá proceder de la siguiente forma:

   
1 Exigir al Presidente de la Comunidad o Administrador que le requiera al infractor el cese de tales ruidos, preferiblemente por escrito para que quede constancia ante un posible y posterior juicio.
   
2 Si el propietario u inquilino sigue persistiendo en su conducta, el Presidente de la Comunidad de Propietarios o Administrador, a iniciativa de cualquiera de los vecinos, deberá convocar una Junta al respecto para acordar si se inician acciones judiciales contra el infractor.
   
3 Si la Junta acuerda iniciar acciones judiciales contra el infractor, el Presidente o Administrador emitirá un certificado sobre el asunto que se acompañará a la demanda y se tramitará el requerimiento por el procedimiento ordinario.
   

RESULTADO: El juez, si reconoce la infracción, podrá ordenar el cese cautelar inmediato o definitivo de los ruidos y además:

   
1 Si el vecino es un propietario, exigirle la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y la privación del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo que puede llegar hasta los tres años.
   
2 Si el vecino es un inquilino, decretarle extinguidos todos sus derechos relativos a la vivienda o local y obligarle a desalojar el inmueble que ocupa.
   
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¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?

   

En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

   
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¿Puedo negarme a desempañar el cargo de Presidente de la Comunidad?

   

En principio, no. El cargo de Presidente es obligatorio y su elección se realiza entre los propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo. Sólo puede evitarse si hay una justa causa, pero el elegido tendrá que acudir al juez dentro del mes siguiente a la fecha de su elección con el fin de alegar los motivos que estime oportunos para ser relevado de dicho cargo. Esto supone que en la práctica, sólo en casos muy excepcionales se puede evitar el desempeño de este cargo.

   
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¿Qué diferencias hay entre el Reglamento de Régimen Interno y los Estatutos?

   
1 El Reglamento se puede ir modificando en las Juntas de Propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría, mientras que el Estatuto, como complemento del Título Constitutivo, requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios.
   
2 El Reglamento sólo hace referencia a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes así como las normas de convivencia comunitaria, mientras que el Estatuto regula derechos y obligaciones fundamentales dentro de la vida de una Comunidad (ej: exoneración de gastos, autorizaciones o prohibiciones relativas a la vivienda o local, definición de los servicios o instalaciones comunes, agregaciones o segregaciones, etc.)
   
3 El Reglamento no puede suplantar ni modificar la Ley de Propiedad Horizontal ni lo dicho en los Estatutos. No es posible, por ejemplo, que el Reglamento especifique que un piso no podrá destinarse a despacho o que en un local se instale un determinado negocio. Todo ello es nulo, carece de valor y si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, carecería de cualquier efectividad jurídica y práctica, tal y como lo reconocen varias sentencias judiciales.
   

Lo mismo ocurre, por ejemplo, si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exonerar a alguien de los gastos: son cuestiones que están fuera del ámbito del Reglamento, únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto.

   
 

Nota importante:
Tanto el Reglamento como el Estatuto no son un requisito necesario ni imprescindible para el buen funcionamiento de una Comunidad. En caso de que no existan, se aplica de forma directa la Ley de Propiedad Horizontal y el funcionamiento de la Comunidad es totalmente normal  e incluso puede ser beneficioso en términos generales. De hecho, en no pocas ocasiones, el Estatuto se limita a repetir literalmente la Ley de Propiedad Horizontal.

   
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¿Puede la Comunidad de Propietarios limitar el derecho a alquilar pisos o locales?

   

La Comunidad puede limitar el derecho de los propietarios a alquilar pisos o locales para la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o no permitidas por los Estatutos (oficinas, actividades profesionales, academias etc.)

   
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¿Puede limitar la Comunidad la tenencia de animales domésticos?

   

La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe su tenencia, que puede estar limitada, sin embargo, por normas de las Comunidades Autónomas o de los Ayuntamientos. Así, se suele condicionar su tenencia en fincas urbanas a que las condiciones higiénicas de su alojamiento sean óptimas, a la ausencia de riesgos sanitarios y a la inexistencia de peligros y molestias para los vecinos u otras persones. Los Ayuntamientos también pueden imponer un límite al número de animales que pueden alojarse en cada vivienda/ apartamento turístico.

   
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¿Necesito pedir autorización para hacer una obra en mi piso?

   

En principio, no. No se precisa autorización para modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios privativos, cuando las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudiquen los derechos de otro propietario, requiriéndose únicamente dar cuenta previamente de las obras a realizar al Presidente de la Comunidad.

En el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes, ningún propietario podrá realizar alteración alguna, y si advirtiera la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo a la mayor brevedad al administrador.
   
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¿Tengo obligación de permitir la entrada a mi piso, apartamento turístico o local para la realización de una reparación?

   

Si, cuando ello sea preciso para:

   
1 Reparar las instalaciones generales de la Comunidad u otros elementos comunes, incluidos en el interior del piso apartamento o local, así como para la comprobación de su estado, mantenimiento o conservación, etc.
   
2 Constituir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servidumbres comunes de interés general, etc.
   
3 El establecimiento de nuevas instalaciones, servicios o mejoras necesarios en orden a la adecuada conservación habitabilidad y seguridad del inmueble, etc.
   
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¿Es posible prescindir de los servicios de portería?

   

En principio, si. Uno de los servicios más habituales de las Comunidades de Propietarios es el de portería. Sin embargo, cada vez son más numerosas las que prescinden del mismo debido a sus elevados costes.

La Ley permite suprimir este servicio con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
   
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