communitas.es logo
 
FAQ
     
 
Te respondemos
(Fes click a la pregunta per veure'n la resposta)
 
Quin quòrum fa falta per a validar un acord sobre un tema que apareix a l'ordre del dia de la convocatòria d'una junta de propietaris?
   
Com és possible que s'aconsegueixin les majories necessàries quan a les Juntes de la meva Comunitat hi assisteixen molt pocs propietaris?
   
Em puc negar a contribuir a les despeses que es derivin de millores dels serveis o instal.lacions de la Comunitat acordats a la Junta de Propietaris?
   
Quines despeses de la Comunitat són d'obligat cumpliment per a tots els propietaris?
   
Vull instal.lar un aparell d'aire acondicionat a la façana. És necessària autorització prèvia de la Junta de Propietaris?
   
Quan compro una vivenda o apartament turístic, tinc la obligació de pagar les despeses de la Comunitat pendents que hagi deixat de pagar el propietari que em ven l'immoble?
   
Què podem fer si tenim un veí que no paga les quotes de la Comunitat des de fa mesos?
   
Què fem si tenim un veí a la Comunitat que no para de fer sorolls a la nit?
   
Què pot fer la Junta de Propietaris si algun els veïns utilitza la seva vivenda per a realitzar-hi alguna activitat prohibida?
   
Puc negar-me a ser President de la Comunitat?
   
Quines diferències hi ha entre el Reglament de Règim Intern i els Estatuts?
   
Pot la Comunitat de Propietaris limitar el dret a llogar pisos o locals?
   
Pot limitar la Comunitat la tenencia d'animals domèstics?
   
Necessito demanar autorització per a fer obres al meu pis?
   
Tinc obligació de permetre l'entrada al meu pis, apartament turístic o local per a la realització d'una reparació?
   
És possible prescindir dels serveis de porteria?
 
 
 
 

Quin quòrum fa falta per a validar un acord sobre un tema que apareix a l'ordre del dia de la convocatòria d'una junta de propietaris?

   

En funció del tema del que es tracti existeixen 5 tipus de quòrum:

   
UNANIMITAT: serà necessària per a la validesa dels acords que suposin l'aprovació o modificació de les regles contingudes en el títol constitutiu de la propietat horitzontal (escriptures) o als Estatuts de la Comunitat, a excepció dels supòsits que s'indiquen en els apartats 2 i 3 següents.
   
3/5 PARTS (tres cinquenes parts dels propietaris que a la vegada representin tres cinquenes parts del total de quotes de participació): és necessària per a la validesa d'acords que suposin: a) l'establiment o supresió de serveis comuns d'interès general, com ascensor, porteria, consergeria, vigilància, encara que afecti o modifiqui al títol constitutiu o als Estatuts de la Comunitat i b) el lloguer d'elements comuns que no tinguin assignats un ús específic, requerint en aquest cas de la comformitat del propietari directament afectat, en que que n'hi hagués algun.
   
MAJORIA (majoria dels propietaris que al mateix temps representin la majoria de les quotes de participació): és necessària per a la validesa dels acords que suposin la realització d'obres o serveis comuns amb la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques que dificultin l'accés o mobilitat de persones amb minusvàlues, essent vàlids encara que suposin modificació del títol constituiu o dels Estatuts de la Comunitat.
   
UNA TERCERA PART (tercera part dels propietaris que a la vegada representen la tercera part de les quotes de participació): és necessària per a la validesa d'acords que suposin la instal.lació o adaptació d'infraestructures comuns d'accés als serveis de telecomunicacions o suministres d'energia col.lectius (ex: instal.lació de gas natural, antena parabòlica, etc.). Veure ¿Em puc negar a contribuir a les despeses que es deriven de millores dels serveis o instal.lacions de la Comunitat que acordi la Junta de Propietaris?
   
  MAJORIA es distingiran dos casos:

a) quan la Junta se celebri en primera convocatòria es necessitarà la majoria dels propietaris que representin la majoria de les quotes de participació per a l'aprovació d'acords no inclosos en els apartats anteriors i que no afectin al títol constitutiu ni als Estatuts.

b) quan la Junta se celebri en segona convocatòria (normalment mitja hora més tard que la primera convocatòria), es necessitarà només la majoria dels assistents que a més representin la majoria de les quotes de participació dels propietaris presents a la Junta per a l'aprovació d'acords no inclosos en els apartats anteriors i que no afectin al títol constitutiu ni als Estatuts.
   
 

Nota important:

Resulta aconsellable que aquells que no hagin assistit a alguna Junta i no estiguin conformes amb els acords adoptats, manifestin la seva disconformitat per escrit al President o a l'Administrador en el termini de 30 dies naturals des de la notificació de l'acord. De no manifestar res en contra en l'esmentat termini, es computa el seu vot com a favorable en els supòsits assenyalats en els apartats 1, 2 i 3.

   
  Tornar >>
   

Com és possible que s'aconsegueixin les majories necessàries quan a les Juntes de la meva Comunitat hi assisteixen molt pocs propietaris?

   

Els vots dels propietaris no assistents es consideraran com a favorables si, una vegada se'ls ha notificat l'adopció d'un acord, no manifesten la seva discrepancia en el termini de trenta dies naturals. La nova Llei estableix la obligació que té tot propietari de notificar a la Comunitat un domicili de notificacions, en cas de no fer-ho, seran vàlides les notificacions que es facin al pis o apartament turístic de la Comunitat en qüestió. És, per tant, molt important pel als propietaris de segones vivendes (apartaments a la platja, segones residències...) comunicar el domicili habitual per a notificacions, que serà normalment el de la seva vivenda habitual, per tal d'evitar que siguin vàlides les comunicacions que es facin a la segona vivenda, normalment desocupada.

   
  Tornar >>
   

Em puc negar a contribuir a les despeses que es derivin de millores dels serveis o instal.lacions de la Comunitat acordats a la Junta de Propietaris?

   

En principi, no. La Llei diu que, “segons la seva naturalesa i característiques”, serà obligatori per a tot propietari contribuir al seu cost, quan s'adoptin acords per a realitzar innovacions a l'immoble (ex: noves instal.lacions, serveis o millores) requerides per a l'adequada conservació, habitabilitat i seguretat de l'immoble. No obstant, de no ser així, únicament serà obligatori el pagament quan la quota resultant de la innovació no excedeixi de l'import de tres mensualitats ordinaries de despesa, inclús en el cas de que no se'l pugui privar de la millora. Veure la pregunta: ¿Quines despeses de la Comunitat són d'obligat cumpliment per part de tots els propietaris?

   
 

Nota important:
La Llei estableix un factor variable e indeterminat, com és “la naturalesa i característiques de l'immoble”, per a apreciar si, en funció de les esmentades circumstàncies, les noves instal.lacions, serveis o millores que s'acordin, són requerides o no per a la conservació, habitabilitat i seguretat, fet que implica que en cada cas s'haurà de determinar l'esmentat caràcter necessari. En conseqüència, les discrepàncies davant d'obres importants de nous serveis i instal.lacions hauran de resoldre's judicialment en la majoria dels casos.

Com a excepció important al que s'ha exposat anteriorment, la instal.lació d'infraestructures comuns per a l'accés a serveis de telecomunicacions o adaptació de  les existents, regulades en el Reial Decret Llei 1/1998 de 27 de febrer, així com la instal.lació de sistemes comuns o privatius d'aprofitament de l'energia solar o de nous suministres energètics col.lectius, no podran ésser repercutits en cap cas a aquells propietaris que no haguessin votat expressament a la Junta de favor de l'esmentat acord.

   
  Tornar >>
   

Quines despeses de la Comunitat són d'obligat cumpliment per a tots els propietaris?

   
1 Les despeses generals per al correcte manteniment de l'immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització. Tot propietari ha de contribuir, en funció a la seva quota de participació o a allò especialment acordat per unanimitat a la Junta de Propietaris.
   
2 Constitució d'un fons de reserva, la titularitat del qual correspondrà a tots els seus efectes a la Comunitat, i que estarà dotat amb una quantitat que en cap cas podrà ésser inferior al 5% del darrer pressupost ordinari aprovat. Tot propietari ha de participar-hi obligatoriament en proporció a la seva quota de participació. Excepcionalment, durant el primer any de constitució de la Comunitat, el fons de reserva no podrà ésser inferior al 2,5% del pressupost ordinari de la Comunitat. A partir del segon any, aquest no podrà ser inferior al 5% del pressupost ordinari. En qualsevol cas, les quantitats gastades hauran de reposar-se a l'inici del següent exercici.
   
  Tornar >>
   

Vull instal.lar un aparell d'aire acondicionat a la façana. És necessària autorització prèvia de la Junta de Propietaris?

   

En principi, si. La façana és un element comú i és evident que instal.lar un aparell d'aire acondicionat a la mateixa altera l'estètica de l'edifici, per tant, no podria fer-se sense l'acord unànime de la resta de propietaris.

Ara bé, és necessari matitzar una sèrie de punts d'aquesta afirmació:

   
1 Hauràs de consultar els Estatuts de la Comunitat ja que a vegades estableixen normes relatives a la instal.lació d'aquest tipus d'aparells, bé sigui prohibint-los o indicant-ne el lloc on col.locar-los (normalment al terrat de l'edifici). Si els Estatuts tractessin el tema, caldria respectar el que allà es digués i per a modificar-ne algun punt caldria la unanimitat, havent-se de tenir en compte al respecte que es computaran com a favorables els vots dels propietaris ausents que hagin estat degudament convocats a la Junta, que no manifestin la seva discrepància  dirigida al Secretari o Administrador en temps i forma (en el termini de 30 dies naturals des de la comunicació de l'acord en el domicili designat o des de la col.locació del mateix en el taulell d'anuncis si l'anterior no hagués estat possible i mitjantçant comunicació escrita degudament segellada, telegrama o burofax dirigida al Secretari o Administrador). Veure: Quin quòrum fa falta per a validar un acord sobre un assumpte que apareix a l'ordre del dia de la convocatòria d'una Junta de Propietaris?
   
2 Caldrà tenir en compte si hi ha altres aparells instal.lats a la façana, ja que, si així fos, l'edifici ja no tindria cap estètica a conservar i la Jurisprudència ve interpretant que si ja hi ha altres aparells instal.lats, i el nou aparell és de similars característiques, suposaria un agravi comparatiu que no et deixessin instal.lar el teu sense obligar a retirar la resta, i per tant no podrien fer-ho.

D'altra banda, si hi hagués altres aparells instal.lats, encara que s'hagués fet sense permís, i ja portessin anys instal.lats, es podria interpretar que la instal.lació ja està consolidada i que la Comunitat ha otorgat el seu consentiment tàcitament, no podent obligar a retirar-los.

   
3 Si els Estatuts no prohibeixen la instal.lació d'aparells d'aire acondicionat a la façana, i encara no n'hi ha cap instal.lat, hauràs de proposar al President que es tracti el tema a la següent Junta de Propietaris.

En principi, si l'aparell requerís una gran perforació al mur seria necessària unanimitat, igual que si els Estatuts ho prohibissin, essent suficient en canvi l'autorització de la majoria dels propietaris si pràcticament no calgués cap tipus d'obra i només s'hagués de penjar l'aparell. Aquesta majoria, si es produeix en primera convocatòria consisteix en la aprovació per la majoria del total dels propietaris que a la seva vegada representin la majoria del total de les quotes de participació.

En segona convocatòria només caldria l'aprovació per la majoria dels assistents sempre que representessin més de la meitat del valor de les quotes presents.
En qualsevol cas, si finalment s'instal.la un aparell d'aire acondicionat,  hauràs de vigilar que no ocasioni molèsties de sorolls als veïns ja que podries tenir problemes si sobrepassa el nivell de decibelis permès que normalment s'estableix a la normativa municipal.

   
  Tornar >>
   

Quan compro una vivenda o apartament turístic, tinc la obligació de pagar les despeses de la Comunitat pendents que hagi deixat de pagar el propietari que em ven l'immoble?

   

Depèn. En el moment d'otorgar l'escriptura, el que ven la vivenda o apartament turístic té la obligació d'aportar una certificació de l'Administrador amb el vist i plau del President de la Junta de propietaris en la que hi consti si l'immoble està o no al dia en quant a pagament de les quotes de Comunitat i quin és el deute pendent a la data de venda de l'immoble en cas de que existeixi. Sense aquesta cerfiticació el notari no autoritzarà l'escriptura de compra-venda, a excepció del cas en el que el comprador alliberi expressament al venedor d'aquesta obligació. La llei estableix que el comprador de la vivenda o apartament turístic respòn dels deutes dels anteriors propietaris a la Comunitat per al sosteniment de les despeses generals, però en aquest cas la responsabilitat només abarca l'anualitat corrent en el moment de la compra i l'anterior anualitat. Més enllà de l'aquí establert el comprador no és responsable dels possibles deutes adicionals.

   
  Tornar >>
   

Què podem fer si tenim un veí que no paga les quotes de la Comunitat des de fa mesos?

   

Com a veí, pots procedir de la següent manera:

   
1 Sol.licitar a l'Administrador, amb el vist i plau del President de la Comunitat, que es posi en contacte amb el propietari morós per a intentar negociar el pagament del deute pendent de manera amistosa.
   
2 Si en un termini raonable (ex: 15 dies aproximadament) el morós no ha realitzat el pagament dels imports pendents o ha estat impossible contactar amb el mateix, sol.licitar a l'administrador (amb el vist i plau del President de la Comunitat) que procedeixi a notificar-li per carta, entregada a la seva bústia o domicili particular (en cas que tingui la vivenda en qüestió llogada),  l'import del deute pendent i requeriment de pagament. El motiu de la notificació física és que quedi constància documental de l'esmentada notificació a efectes d'un eventual judici contra el propietari.
   
3 Si en el termini d'uns altres 15 dies el morós segueix sense pagar, sol.licitar a l'Administrador (amb el vist i plau del President) que convoqui junta extraordinaria per a certificar l'import del deute i acordar si s'interposa una demanda judicial per a reclamar els imports pendents.
   

RESULTAT: La nova llei estableix l'aplicació d'un procediment judicial (procediment monitori) sumament àgil. Presentada la demanda, el jutge requerirà al demandat que en el termini de 20 dies pagui el deute o alegui la seva oposició:

   
1 Si el demandat no compareix davant el Tribunal o no s'oposa a la demanda, el jutge dictarà que es procedeixi a la seva execució, per al que procedirà a l'embargament de la vivenda o apartament turístic o local del propietari morós per un valor equivalent al deute que tingui amb la Comunitat. La Comunitat de Propietaris tindrà preferència a l'hora de cobrar sobre altres hipoteques o embargaments. Si la demanda és estiapada pel Jutge, la Comunitat recuperarà les despeses d'advocats o procuradors en les que hagi incorregut per la reclamació judicial de les quotes impagades. En cas de que el morós abonés el deute existent amb la Comunitat, un cop que el Jutge l'hagués requerit, haurà d'abonar també les despeses que hagués ocasionat a la Comunitat fins a aquell moment.
   
2 Si el demandat compareix i s'oposa a la demanda, el judici seguirà els seus tràmits legals (judici verbal) però la Comunitat podrà sol.licitar l'embargament preventiu dels seus béns a fi de garantir-se el cobrament del deute.
   

A més, el que no està al corrent en el pagament, no té dret de vot en les Juntes de Propietaris.

   
  Tornar >>
   

Què fem si tenim un veí a la Comunitat que no para de fer sorolls a la nit?

   

Quan el propietari o llogater (si el pis està llogat) d'una vivenda realitzin de manera continuada sorolls a la nit que molestin a la resta de propietaris, qualsevol veí de la Comunitat podrà procedir de la següent manera:

   
1 Exigir al President de la Comunitat o a l'Administrador que sol.liciti a l'infractor la fi de tals sorolls, preferiblement per escrit per a que quedi constancia davant d'un possible posterior judici.
   
2 Si el propietari o llogater segueix persistint en la seva conducta, el President de la Comunitat de Propietaris o l'Administrador, a iniciativa de qualsevol veí, haurà de convocar una Junta per a acordar si s'inicien accions judicials contra l'infractor.
   
3 Si la Junta acorda iniciar accions judicials contra l'infractor, el President o Administrador emetrà un certificat sobre l'assumpte que s'acompanyarà a la demanda i es tramitarà el requeriment judicial pel procediment ordinari.
   

RESULTAT: El jutge, si reconeix la infracció, podrà ordenar el cessament cautelar inmediat i definitiu dels sorolls i a més:

   
1 Si el veí és un propietari, exigir-li la corresponent indemnització pels danys i perjudicis ocasionats i la privació del dret a l'ús de la vivenda o local per un període de temps que pot arribar fins als tres anys..
   
2 Si el veí és un llogater, decretar-li extingits tots els seus drets relatius a la vivenda o local i obligar-lo a desallotjar l'immoble que ocupa.
   
  Tornar >>
   

Què pot fer la Junta de Propietaris si algun els veïns utilitza la seva vivenda per a realitzar-hi alguna activitat prohibida?

   

En tals casos (per ex., quan una vivenda és destinada a local de negoci o a oficina estant prohibit aquest destí en els Estatuts de la Comunitat), el President de la Comunitat haurà de requerir el cessament de l'activitat al propietari o llogater. Si aquest no cessa, podrà recórrer a la via judicial en la qual, en cas d'estimar-se la demanda, es pot arribar a acordar la privació de l'ús de la vivenda a la que està realitzant l'activitat prohibida. Això pot ésser així inclús si es tracta del propietari,  cas en el qual només se'l podrà privar de l'ús de la vivenda per un termini màxim de tres anys.  La sanció com es veu, és extraordinariament greu i és d'esperar que el cessament de l'activitat prohibida es produeixi abans de donar lloc a una condemna tan seriosa.

   
  Tornar >>
   

Puc negar-me a ser President de la Comunitat?

   

En principi, no. El càrrec de President és obligatori i l'elecció es realitza entre els propietaris per mitjà d'elecció, torn rotatori o sorteig. Només es pot el.ludir si hi ha una causa justa, però l'escollit haurà que presentar-se davant d'un jutge durant el mes següent a la data de la seva elecció per tal d'alegar els motius que estimi oportuns per a ésser rellevat del càrrec. Això suposa que a la pràctica, només en casos molt excepcionals es pot evitar ocupar aquest càrrec.

   
  Tornar >>
   

Quines diferències hi ha entre el Reglament de Règim Intern i els Estatuts?

   
1 El Reglament es pot anar modificant en les Juntes de Propietaris, sense altre requisit que l'acord de la majoria mentre que l'Estatut, com a complement del Títol Constitutiu, requereix l'acord unànim de tots els propietaris.
   
2 El Reglament només fa referència a qüestions de mer funcionament dels serveix i elements comuns així com les normes de convivència comunitaria, mentre que l'Estatut regula els drets i obligacions fonamentals dintre de la vida d'una Comunitat (ex: exoneració de despeses, autoritzacions o prohibicions relatives a la vivenda o local, definició dels serveis o instal.lacions comuns, agregacions o segregacions, etc.)
   
3 El Reglament no pot suplantar ni modificar la Llei de Propietat Horitzontal ni l'establert en els Estatuts. No és possible, per exemple, que el Reglament especifiqui que un pis no podrà destinar-se a despatx o que en un local no s'hi podrà instal.lar un cert negoci. Tot això seria nul, no tindria valor, i si la Comunitat intentés per aquest mitjà limitar els drets dels propietaris, estaria mancada de qualsevol efectivitat jurídica i pràctica, tal i com reconeixen diverses sentències judicials.
   
  El mateix passa, per exemple, si es vol regular la forma de contribuir a les despeses comuns o exonerar a algún veí de les despeses: són qüestions que estan fora de l'àmbit del Reglament, i només poden ser regulades a l'Estatut
   
 

Nota important:

Tant el Reglament com l'Estatut no són un requisit necessari ni imprescindible per al bon funcionament d'una Comunitat. En cas de que no existeixin, s'aplica de forma directa la Llei de Propietat Horitzontal i el funcionament de la Comunitat és totalment normal, inclús podent ésser beneficiós en termes generals.   

   
  Tornar >>
   

Pot la Comunitat de Propietaris limitar el dret a llogar pisos o locals?

   

La Comunitat pot limitar el dret dels propietaris a llogar pisos o locals per a la realització d'activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il.lícites, o bé per a la realització d'activitats no permeses pels Estatuts (ex: oficines, activitats professionals, acadèmies etc.)

   
  Tornar >>
   

Pot limitar la Comunitat la tenencia d'animals domèstics?

   

La Llei de Propietat Horitzontal no prohibeix la seva tenença, que pot estar limitada, no obstant, per normes de les Comunitats Autònomes o dels Ajuntaments. Així, se sol condicionar la seva tenença en finques urbanes a que els condicions higièniques del seu allotjament sigui òptimes, a l'ausència de riscos sanitaris i a la inexistència de perills i molèsties per als veïns o altres persones. Els Ajuntaments també poden imposar límits al nombre d'animals que poden allotjar-se en cada vivenda/apartament turístic.

   
  Tornar >>
   

Necessito demanar autorització per a fer obres al meu pis?

   

En principi, no. No es precisa autorització per a modificar els elements arquitectònics, instal.lacions o serveis privatius, quan les obres no malmetin o alterin la seguretat de l'edifici, la seva estructura general, la seva configuració o estat exterior i no perjudiquin els drets dels altres propietaris, necessitant-se únicament explicar de manera previa les obres a realitzar al President de la Comunitat.

   
  Tornar >>
   

Tinc obligació de permetre l'entrada al meu pis, apartament turístic o local per a la realització d'una reparació?

   

Si, quan això sigui necessari per a:

   
1 Reparar les instal.lacions generals de la Comunitat o altres elements comuns, inclosos a l'interior del pis, apartament o local, així com per a la comprovació del seu estat, manteniment o conservació, etc..
   
2 Constituir les servituds imprescindibles necessàries per la creació de servituds comuns d'interès general, etc.
   
3 L'establiment de noves instal.lacions, serveis o millores necessàries per a l'adequada conservació habitabilitat i seguretat de l'immoble.
   
  Tornar >>
   

És possible prescindir dels serveis de porteria?

   

En principi si. Un dels serveis més habituals de les Comunitats de Propietaris és el de porteria, no obstant, cada vegada són més nombroses les Comunitats que prescindeixen del mateix degut als seus elevats costos.

La Llei permet suprimir aquest servei amb el vot favorable de les 3/5 parts del total dels propietaris que a la vegada representin les 3/5 parts de les quotes de participació.

   
  Tornar >>
   
 
 
 

© Communitas Management Center, S.L | B84678796 | consultas@communitas.es | www.communitas.es

OFICINA MADRID: C/ Cronos, 24-26. Edifici Metrovialia. Lofts A3 i B3. Portal 4. Madrid 28037. Tel: 91 742 14 80

OFICINA BARCELONA: C/ Entença, 79. 3er 3ª. Barcelona 08015. Tel: 902 12 10 07

OFICINA VERA: Avda. Costa Levante, 8. Bloc 1. Baix 2. Residencial Golf Marina de la Torre 1. Mojácar Playa 04638. Tel: 950 133 607