communitas.es logo
 
Los 10 mandamientos
     
     
     
   
communitas te resume la Ley de Propiedad Horizontal en 10 puntos
1 On no hi ha elements comuns, no hi ha Comunitat
   
  Una Comunitat de propietaris només  té raó de ser quan es donin les següents circumstàncies (cas en el que la Comunitat estarà regulada per la Llei de Propietat Horitzontal):
  • Siguis propietari d'un pis, apartament, estudi, local, traster o garatge susceptible d'aprofitament individualitzat dins d'un edifici, urbanització o complex.
  • Siguis copropietari, junt amb la resta de veïns, de diversos elements comuns (serveis o instal.lacions) del mateix edifici, urbanització o complex (ex: escales, patis, portals, ascensors, piscina, serveis de neteja, jardineria o consergeria, façanes, instal.lacions de suministres, etc.).
   
2 El Reglament no pot contradir els Estatuts, ni aquests poden contradir la Llei de Propietat Horitzontal.
   
 

Ni els Estatuts, normalment continguts en el Títol Constitutiu (Escriptura d'Obra Nova i Divisió Horitzontal inscrita en el Registre Mercantil) ni el Reglament de Règim Intern, podran regular drets o obligacions (prohibicions) contraris al que dicti la Llei de Propietat Horitzonal (LPH). El Reglament, al mateix temps, tampoc podrà contenir drets o obligacions (prohibicions) contraris al que s'especifiqui als Estatuts.

   
 

¿Quines diferències hi ha doncs entre el Reglament de Règim Intern i els Estatuts?

   
 

El Reglament només fa referència a qüestions de funcionament dels serveis i elements comuns de la Comunitat (ex: l'horari de funcionament de la calefacció, piscina o pista de tenis; les dimensions que han de tenir les plaques dels portals on s'anuncien les activitats que es duen a terme a les oficines; el règim de recollida d'escombraries o d'utilització d'altres serveis comuns, etc.) mentre que l'Estatut regula drets i obligacions (prohibicions) fonamentals, relatius a la utilització de l'edifici, els seus pisos i locals, instal.lacions i serveis, despeses, administració i govern, conservació, assegurances i reparacions (ex: exoneració de despeses, autoritzacions o prohibicions relatives a la vivenda o local, definició dels serveis o instal.lacions comuns, agregacions o segregacions, etc.)

   
  El Reglament no pot suplantar ni modificar la Llei de Propietat Horitzontal ni el que està establert als Estatuts. No és possible, per exemple, que el Reglament especifiqui que un pis no podrà destinar-se a despatx o que en un local s'instal.li un determinat negoci. Tot això és  considerat nul, no té valor i si la Comunitat intentés per aquest mitjà limitar els drets dels propietaris  no tindria efectivitat jurídica ni pràctica, tal i com ho reconeixen diverses sentències judicials. El mateix succeeix, per exemple, si es vol regular la forma de contribuir a les despeses comunes o exonerar a algú de les mateixes: són qüestions que estan fora de l'àmbit del Reglament, només poden ser regulades pels Estatuts.
   
 

El Reglament es pot anar modificant a les Juntes de propietaris , sense més requisit que l'acord de la majoria, mentre que l'Estatut, com a complement del Títol Constitutiu (escriptures), requereix acord per unanimitat de tots els propietaris.

   
3 La teva llibertat per actuar depèn de si estàs parlant d'un element comú o privatiu.
   
 

A un edifici o urbanització existeixen dues classes d'elements, instal.lacions o serveis: uns que són comuns  de la Comunitat (necessitaràs un acord amb la resta de veïns per a la seva modificació) i altres privats de cada propietari (són d'ús exclusiu i independent de cada veí):

   
 

Elements comuns: seran aquells que l'art. 396 del Codi Civil defineix com a necessaris per a gaudir i fer un ús adequat de l'edifici. Per exemple, el terra, els sostres, les parets de càrrega, les bigues, la terrassa comú de l'edifici (si existís), el portal, les escales, la porteria, els passadissos, els dipòsits, els contadors, etc. La jurisprudència ha anat matitzant el concepte de què ha d'entendre's per elements comuns i per elements privats, ja que segons el Tribunal Suprem, la Llei no fa esment d'una “llista tancada” d'elements comuns.

   
 

Elements privats: seran tots aquells en els quals cada propietari exerceix el seu dret de propietat de forma exclusiva. L'exemple més clar és el de la propietat sobre una vivenda o un local que forma part de la Comunitat (ex: una persona que és propietaria del pis segon A de la Comunitat situada al carrer Invenció número 3 de Barcelona). Entre aquests elements privats, a més de vivendes i locals, també hi poden haver annexes als mateixos; per exemple, una plaça de parking, un traster, unes golfes o un soterrani.

   
  Elements comuns d'ús privatiu: pot donar-se el cas d'elements comuns d'ús privatiu (ej: terrassa o àtic) que no consten com a privats a les escriptures però els utilitza i en gaudeix exclusivament un propietari. Aquest propietari no podrà realitzar cap alteració que afecti a la configuració del bé comú sense prèvia autorització de la Junta de propietaris.
   
 

Nota important:
En cas de qualsevol discussió comunitaria sobre si estem davant d'un element comú o privat (ex:  si una terrassa o pati pertany a un propietari o si, tot i que en gaudeix i fa ús en exclusiva, es tracta d'un element comú de l'immoble), caldrà revisar el Títol Constitutiu (escriptures):

   
  Serà un element privat si té assignat a l'escriptura un coeficient de propietat directe i individual. L'existència d'aquest coeficient pot ser, per tant, considerada com la partida de naixement de la propietat privada.
   
  Serà també un element privat si a les escriptures l'element figura com a annex del pis o local, ja que voldrà dir que el seu coeficient està inclòs dins del coeficient dels mateixos. No obstant, en certs casos (ex: proindivisió) la llibertat del titular amb respecte a aquest annex (ex: garatge) està condicionada a les normes comunitàries per al seu ús i funcionament (ex: prohibició de tapar o cubrir la plaça de parking o aparcar una moto al costat del cotxe)
   
  La resta d'elements de l'edifici o urbanització, no contemplats com elements privats i independents, seran considerats elements comuns. No obstant, com s'ha indicat, pot donar-se el cas d'elements comuns d'ús privatiu. 
   
4 La Junta de propietaris és el màxim òrgan de govern de la Comunitat.
   
 

La Junta ostenta les responsabilitats més importants de la Comunitat: la reforma o modificació dels Estatuts, l'aprovació del Reglament de Règim Intern, el nomenament i remoció dels càrrecs de la Comunitat, l'aprovació del pressupost anual i la liquidació de comptes, l'aprovació dels pressupostos d'execució de les obres de reparació de l'immoble (siguin ordinàries o extraordinàries) i aquells altres acords d'interès general per a la Comunitat.
La funció del president és representar legalment a la Comunitat en tots els assumptes que l'afecten i convocar a la Junta de propietaris. El seu nomenament és obligatori i haurà de ser escollit mitjançant un torn rotatori o un sorteig d'entre algun dels propietaris (per tant, mai un llogater pot ser nomenat President). 
Les funcions del Secretari i de l'Administrador poden ser exercides pel propi President de la Comunitat, a exepció del cas en que la Junta de propietaris hagi disposat que a la Comunitat hagin d'existir els esmentats càrrecs com a càrrecs separats del del President de la Comunitat. El càrrec d'Administrador i, en el seu cas, el de Secretari-Administrador només pot ésser exercit per algun dels propietaris o per un Administrador de Finques.
La Junta de propietaris es reunirà al menys un cop l'any per aprovar els pressupostos i els comptes, i adicionalment es reunirà si així ho considera convenient el president o ho demanen una quarta part dels propietaris, o un número d'aquests que representin al menys un 25% de les quotes de participació.

Qualsevol propietari podrà sol.licitar que la Junta de propietaris estudiï  i es pronunciï sobre qualsevol tema d'interès per la Comunitat; a tal efecte, dirigirà  al  president un escrit on s'especifiquin clarament els assumptes que desitja siguin tractats, i aquest els inclourà a l'ordre del dia de la següent Junta que se celebri.
   
5 Digues-me què vol canviar la Junta i et diré quin quòrum necessita.
   
  En funció de l'assumpte del que es vulgui tractar a la Junta de propietaris, es necessita un tipus de quòrum específic per tal que l'acord sigui vàlid:
   
 

UNANIMITAT: serà necessària per la validesa dels acords que suposin: l'aprovació o modificació de les regles contingudes en el Títol Constitutiu de la propietat horitzontal (escriptures) o en els Estatuts de la Comunitat, a excepció dels supòsits que s'indiquen als apartats 2 i 3 següents.

   
  3/5 PARTS (tres cinquenes parts dels propietaris que a la vegada representin tres cinquenes parts del total de quotes de participació):  resulta necessària per a que la validesa dels acords que suposin:  a) l'establiment o supressió de serveis comuns d'interès general, com ascensor, porteria, consergeria, vigilància... malgrat afecti o modifiqui al Títol Constitutiu (escriptures) o als Estatuts de la Comunitat  i b) el lloguer dels elements comuns que no tinguin assignats un ús específic, requerint en aquest cas de la conformitat del propietari directament afectat, si n'hi hagués.
   
  MAJORIA (majoria dels propietaris que al mateix temps representin la majoria de les quotes de participació): resulta necessària per a la validesa dels acords que impliquin la realització d'obres o serveis comuns amb la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques que dificultin l'accés o movilitat de pesones amb minusvàlues, essent vàlids malgrat suposin modificació del Títol Consultiu o dels Estatuts de la Comunitat.
   
  UNA TERCERA PART (tercera part dels propietaris que a la vegada representin la tercera part de les quotes de participació): resulta necessària per a la validesa d'acords que impliquin la instal.lació o adaptació d'infraestructures comuns d'accés als serveis de telecomunicacions o suministres energètics col.lectius (ex: instal.lació de gas natural, antena parabòlica, etc.).
   
  MAJORIA: es distingiran dues situacions: a) quan la Junta se celebri en primera convocatòria serà necessària la majoria dels propietaris que representin la majoria de les quotes de participació per l'aprovació d'acords no inclosos en els apartats anteriors i que no afectin al Títol Constitutiu ni als Estatuts b) quan la Junta se celebri en segona convocatòria, normalment mitja hora més tard que la primera convocatòria, es necessitarà només la majoria dels assistents que al mateix temps representin la majoria de les quotes de participació dels propietaris presents a la Junta per l'aprovació d'acords no inclosos als apartats anteriors i que no afectin al Títol Constitutiu ni als Estatuts.
   
  Nota important:
Resulta aconsellable que aquells que hagin assitit a alguna Junta i no estiguin conformes amb els acords adoptats, manifestin la seva disconformitat per escrit al President o Administrador, en el termini de 30 dies naturals des de la notificació de l'acord. De no manifestar-se res en contra en el termini esmentat, es computarà  el seu vot com a favorable en els supostos senyalats en els apartats  1, 2 y 3.
   
6 Deixar de pagar la quota de la Comunitat és un mal negoci.
   
 

Amb la nova Llei de Propietat Horitzontal, el tracte de la morositat s'ha endurit i el seu trate en els jutjats s'ha agilitzat i simplificat amb la introducció de l'anomenat  procediment monitori. Avui en dia, la Llei estableix que el propietari de l'immoble està obligat a pagar les despeses i derrames que li corresponguin (en funció de la seva quota de participació), abonant aquestes quantitats en el temps i en la forma que hagi estat establerta per la Junta de propietaris.

En cas contrari, el President o l'Administrador (si així ho acorda la Junta de propietaris) pot interposar una demanda davant dels Jutjats de Primera Instancia corresponents a la localitat en la que estigui situada la Comunitat de propietaris, amb les següents conseqüències per al demandat (morós):
  • Si el demandat no compareix davant del Tribunal o no s'oposa a la demanda, el Jutge ordenarà l'execució dels béns del demandat, en el moment que així ho sol.liciti la Comunitat, podent ésser embargats i subhastats fins a cubrir la quantitat en deute més els interessos, costes judicials i despeses notarials causades a la Comunitat.
  • Obligació de pagar les despeses derivades del requeriment previ de pagament, sempre que consti documentalment la realització d'aquest (ex: si es va fer mitjançant un burofax o un requeriment notarial) i s'acompanyi a la sol.licitud el justificant de tals despeses, així com les despeses d'advocat i procurador quan en la sol.licitud inicial del procés monitori s'utilitzin els serveis dels esmentats professionals.
   
  Nota important
Fins i tot quan el deutor s'oposi a la petició inicial del procés monitori, la Comunitat podrà sol.licitar l'embargament preventiu dels béns suficients d'aquell, per a fer front a la quantitat reclamada, els interessos i les costes judicials. El Jutge acordarà, en tot cas, l'embargament preventiu, sense necessitat de que l'acreedor (la Comunitat) doni cap garantia (en termes jurídics, caució).  No obstant, el deutor podrà "enervar" l'embargament (posar fi al procediment d'embargament) amb un aval bancari per la quantitat per la que hagués estat decretat l'embargament.
   
7 Treu el màxim partit als pressupostos de la teva Comunitat
   
 

La Llei imposa a la Comunitat de propietaris la obligació de tenir aprovats uns Pressupostos on s'establirà una relació de les despeses i ingressos previsibles que s'hagin de produir al llarg de l'any. Abans d'aprovar els pressupostos (partides de despesa) de la Comunitat convé fer-se la següent pregunta: 

  • Respon la despesa a un benefici tangible i que m'aporta més qualitat de vida, seguretat i comoditat? Serveix per a revaloritzar el valor de la finca?
  • És el cost del servei, instal.lació o suministre competitiu en relació als preus que es cobren al mercat?  Ha negociat el President de la Comunitat o l'Administrador amb els diversos proveidors per tal d'obtenir les millors condicions per al manteniment o nova contractació dels seus serveis, instal.lacions o suministres?

Una bona política de “compres”  pot suposar una reducció important dels pressupostos de la Comunitat i, per tant, de la quota mensual a pagar per cada propietari.

   
8 Si consideres que un acord suposa un perjudici en contra teva o de la Comunitat, tens dret a impugnar-lo.
   
 

Els acords de la Junta de propietaris podran ser impugnats davant dels Tribunals pels conductes  de procediment ordinaris en els següents supòsits i condicions:

   
 

Supòsits
Quan siguin contraris a la Llei o als Estatuts de la Comunitat de propietaris (ex: si en un cas dels que s'exigeix unanimitat per l'aprovació d'un acord, aquest s'aprova amb el vot en contra d'un dels propietaris, etc.). La impugnació estarà subjecta al termini de caducitat d'un any. No obstant, algunes Audiències han interpretat que en el cas de que l'acord s'hagi adoptat sense el quòrum legalment exigit, tot i que l'acció de caducitat està sotmesa al termini d'un any, això no impedeix que es pugui argumentar la inexistència de l'esmentat acord, sense que en aquest cas hi hagi subjecció a l'esmentat termini d'un any.   

Quan perjudiquin greument els interessos de la propia Comunitat en benefici d'un o diversos propietaris  (ex: si s'acordés a una Junta que un dels propietaris quedés exent de pagar la despesa ordinaria que li conrrespongués, independentment de quina fos la seva quota participativa). L'acció d'impugnació caducarà als tres mesos
Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo o s'hagin adoptat amb abús de dret (ex: els Estatuts autoritzen a que en un immoble es puguin exercir professions tals com un consultori mèdic o un despatx d'advocats. Seria un abús de dret que la Junta de propietaris no autoritzés la realització d'unes obres per adaptar el consultori mèdic per tal que en el mateix s'hi pugui ubicar una màquina necessària per a que un metge pugui exercir la seva professió,  i  sense que aquella instal.lació causi perjudici objectiu a la resta de propietaris). L'acció d'impugnació  caducarà als tres mesos.

   
 

Condicions
Només poden impugnar judicialment aquests acords els següents propietaris:

Aquells que haguessin votat negativament a la Junta (el que ha de fer-se constar en Acta juntament amb la identificació del propietari que va votar en contra), els propietaris ausents per qualsevol causa i els que indegudament haguessin estat privats del seu dret a vot.

A més, per tal d'impugnar els acords de la Junta, el propietari no podrà tenir deutes vençuts i no pagats amb la Comunitat, havent de procedir al pagament dels mateixos abans de realitzar qualsevol impugnació (excepte per la impugnació dels acords de la Junta relatius a l'establiment o alteració  de les quotes de participació de cada pis o local sobre el total de l'edifici, en que no serà necessari estar al corrent de pagament o haver consignat judicialment la quantitat en qüestió).

   
9 Disposar d'un Administrador de finques té els seus avantatges
   
 

Pel President

Ésser nomenat president és una càrrega per a qualsevol propietari. Un administrador t'ajudarà a exercir la teva funció d'una manera més fàcil:

  • T'estalvia temps en la redacció o revisió de tots els documents que necessiti la Comunitat.
  • T'assessora legalment, abans de prendre cap decisió relacionada amb la Llei de Propietat Horitzontal.
  • T'ajuda a aconseguir resultats i millores per la Comunitat per a que la teva presidència sigui considerada eficaç

Per al propietari

La majoria dels propietaris percep la Comunitat com a quelcom complex i problemàtic. Un administrador contribuirà a fer-te la vida més fàcil:

  • T'adjuda a treure el màxim partit als pressupostos de la teva Comunitat
  • Et manté informat del que està succeïnt a la teva Comunitat
  • Et permet disposar d'un professional que actúa com a intermediari imparcial en qualsevol  problema o conflicte entre veïns o entre la Comunitat i un veí.
   
10 Estàs vivint en Comunitat, i això suposa normes... És possible que no t'agradin però en aquest cas l'única opció és canviar de residència i viure en una casa independent!
   
 

Al viure en Comunitat cal acatar normes per existir uns interessos comuns.  Si no t'agrada la idea o no et veus capaç d'adaptar-te l'única opció és viure en una casa independent i aïllada que no formi part de cap complex immobiliari o urbanització.
Segons la definició de l'enciclopedia lliure Wikipedia, una Comunitat és:

“un grupo o conjunto de personas que comparten elementos en común, elementos tales como un idioma, costumbres, valores, tareas, visión de mundo, edad, ubicación geográfica (un barrio por ejemplo), estatus social, roles, etc. Por lo general en una comunidad se crea una identidad común que es compartida y elaborada entre sus integrantes y socializada. Uno de los propósitos de una comunidad es unirse alrededor de un objetivo en común, como puede ser el bien común. Aun cuando se señaló anteriormente basta una identidad en común para conformar una comunidad sin la necesidad de un objetivo específico.

”El 85% dels ciutadans espanyols viu en un règim de Comunitat de propietaris. 

   
       
       
       
     

© Communitas Management Center, S.L | B84678796 | consultas@communitas.es | www.communitas.es

OFICINA MADRID: C/ Cronos, 24-26. Edifici Metrovialia. Lofts A3 i B3. Portal 4. Madrid 28037. Tel: 91 742 14 80

OFICINA BARCELONA: C/ Entença, 79. 3er 3ª. Barcelona 08015. Tel: 902 12 10 07

OFICINA VERA: Avda. Costa Levante, 8. Bloc 1. Baix 2. Residencial Golf Marina de la Torre 1. Mojácar Playa 04638. Tel: 950 133 607