Mandamiento 6: Actúa contra los vecinos morosos

Vecinos morosos

Mandamiento 6: Actúa contra los vecinos morosos

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, contribución que lleva a efecto, a través de lo que se denomina cuota comunitaria, y que, como resulta fácilmente deducible constituye la base de la subsistencia de toda comunidad de propietarios y, por ende, del alimento de una de las células más importantes de nuestra sociedad, puesto que la gran mayoría de la población vive en régimen de propiedad horizontal.

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Es por ello, que a lo largo de los años, tratando de garantizar la solvencia de las comunidades, el tratamiento contra la morosidad de los vecinos de una comunidad, se viene endureciendo, simplificándose y agilizándose sus trámites, básicamente con la introducción del procedimiento monitorio, y las especialidades que se han ido desarrollando en el ámbito comunitario, bastando acreditar la deuda mediante certificaciones de impago, o declarándose competente al Juzgado en donde se halle la finca, sin precisar la búsqueda del domicilio del propietario moroso y, finalmente en lo referente a las costas del procedimiento, teniendo en cuenta que el deudor, una vez presentada la demanda por la Comunidad, debe pagarlas, aunque pague la deuda reclamada antes de ser requerido por el Juzgado.

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De esta forma, una vez presentada la demanda de monitorio, si el demandado no comparece ante el Juzgado o haciéndolo no se opone, se despacha ejecución contra los bienes del demandado, pudiendo ser embargados hasta cubrir la cantidad adeudada, más intereses y costas del procedimiento. Teniendo en cuenta, que aun cuando el moroso se oponga a la petición inicial del procedimiento monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, intereses y costas del procedimiento. El Juez acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que la comunidad preste garantía alguna.

Cuando hablamos de pagar la comunidad, estamos haciendo referencia a las cuotas por gastos ordinarios (luz, agua, ascensor, jardín, zonas comunes, limpieza….) pero también a las cuotas que se hayan podido disponer por gastos extraordinarios, lo que denominamos derramas.

En lo concerniente a su naturaleza, debemos recordar que nos encontramos en lo que en términos jurídicos se conoce como obligación “propter rem”, que consiste en que, si bien, la responsabilidad legal del pago de las cuotas comunitarias recae sobre el último titular registral, ésta obligación afecta directamente al bien inmueble, de ahí que en el párrafo tercero del artículo 9.1.e de la LPH, al que hemos hecho referencia en el comienzo de este punto, se dispone que “el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación” lo que tiene especial trascendencia, pues de esta forma el piso o local queda sujeto al cumplimiento de la obligación de pago de los gastos comunitarios.

Recordando que cuando se transmite un bien inmueble sujeto al régimen de la propiedad horizontal, la ley establece un límite temporal para fijar la responsabilidad del comprador, siendo así, que en el propio párrafo al que estamos haciendo referencia se dispone que tan sólo le serán exigibles “los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores…”

Es importante además recordar, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15.2 de la LPH, el propietario moroso queda privado de su derecho al voto:

”Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

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Debemos incidir en el hecho de que la privación del derecho de voto, no conlleva la prohibición de posicionarse u opinar en relación a los asuntos que se están tratando según el orden del día previsto; pudiendo en consecuencia el afectado participar, argumentar y pronunciarse sobre ellos.

Asimismo, según el indicado precepto, el acta de la Junta deberá reflejar los propietarios que se hayan visto privados de voto por esta morosidad, “cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

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